Foto: Shutterstock

Netradičný postup

Hypotéky a úvery na bývanie sa na Slovensku štandardne poskytujú so splatnosťou 30 rokov. Ak klient preukáže dostatočnú bonitu a potrebné skóre na schválenie hypotekárneho úveru, môže si dobu splácania v banke nastaviť aj na kratšie obdobie. Možnosť splácať hypotéku dlhšie ako 30 rokov ponúkajú na Slovensku aktuálne len dve banky – mBank a Prima banka. 

Kým doposiaľ bol záujem o refinancovanie bežný najmä zo strany klientov, vlastných aj z konkurenčných bánk, vo februári tohto roku sa situácia v prípade druhej spomínanej finančnej inštitúcie otočila. Prima banka začala iniciatívne posielať ponuky na refinancovanie už existujúcim klientom, čo je u nás pomerne neštandardné.  

Banka možnosť zmeny podmienok zdôvodňuje aktuálnou infláciou, ktorá čoraz viac trápi slovenské domácnosti. „V čase rastúcich cien sa úspora na mesačnej splátke môže hodiť, prípadne môže slúžiť na vytváranie finančnej rezervy,“ píše svojim klientom v e-maile s ponukou na predĺženie splatnosti hypotéky. Banka tiež dopĺňa, že financie ušetrené na mesačnej splátke hypotekárneho úveru môžu klienti využiť na budovanie finančnej rezervy, ktorá sa im môže zísť neskôr.

Ako to môže vyzerať v praxi

Klient si v roku 2022 predĺži splatnosť hypotekárneho úveru na 40 rokov, čím si zníži svoju mesačnú splátku. Po skončení fixácie úrokovej sadzby úveru sa táto zvýši na novú úroveň, a tak sa klient rozhodne refinancovať svoju hypotéku v inej banke. Vyššia mesačná splátka pri refinancovaní však znamená opätovnú potrebu dokladovať príjem, a klient tiež musí prejsť procesom hodnotenia bonity.

To môže byť problém najmä pre tých klientov, ktorým sa medzičasom zmení životná situácia. Banku totiž budú zaujímať aktuálne pomery dlžníka – výška platu, úverový register a ďalšie náležitosti, ktoré rozhodujú o schválení, respektíve neschválení refinancovania. Ak klient neuspeje, bude musieť pristúpiť na prípadné zvýšenie úrokovej sadzby a s tým súvisiace zvýšenie mesačnej splátky úveru.

Ďalším problémom môže byť schopnosť splácať úver v dôchodkovom veku. Ak si totiž klient v produktívnom veku dostatočne nesporí na budúci dôchodok, splátka hypotéky mu môže v starobe značne znížiť finančný štandard. V krajnom prípade hrozí aj variant, že taký človek príde o strechu nad hlavou. 

Našli spôsob, ako obísť agentov

Financial Report nedávno informoval o tom, že niektoré slovenské banky sprísňujú podmienky pre samostatných finančných agentov, ktorí sa venujú sprostredkovaniu hypotekárnych úverov. Napríklad začiatkom roku 2022  dve finančné inštitúcie predĺžili ručenie finančným agentom za storno hypotéky a vyplácajú im aj nižšie provízie. Odborníci tento krok odôvodnili pribúdajúcou úverovou turistikou medzi bankami a tiež tým, že lacné hypotéky prestávajú byť ziskové.

Prima banka síce tieto pravidlá pre obchodných partnerov v novom roku nemenila, no tým, že aktívne oslovila svojich existujúcich zákazníkov zo svojej databázy, obišla finančných agentov, ktorí im tieto hypotéky sprostredkovali.

NBS dvíha varovný prst

Národná banka Slovenska (NBS) si všimla, že mladí ľudia si počas pandémie výrazne navyšujú svoje hypotéky a predlžujú si ich splatnosť. V posledných dvoch rokoch tak podľa centrálnej banky urobilo so svojím hypotekárnym úverom až 40 % domácností. Preto koncom minulého roka vydala odporúčanie k dlhodobým úverom, ktoré presahujú do dôchodkového veku. Radí spotrebiteľom, aby si tieto kroky poriadne premysleli, pretože ich v budúcnosti môžu vyjsť veľmi draho, prípadne môžu mať pre nich aj fatálne následky.

To, že je situácia vážna, NBS demonštruje aj na konkrétnom príklade. Od leta 2020 do leta 2021 totiž eviduje významný nárast v počte refinancovaní. Uvádza tiež, že viac ako polovicu prírastku týchto hypoték tvoria klienti, ktorí svoje hypotekárne úvery navyšovali, respektíve predlžovali splatnosť svojho úveru.

Z uvedených dát centrálnej banky vyplýva, že až tretinu nových hypoték budú ľudia splácať aj na dôchodku. NBS upozorňuje, že domácnosti si síce vďaka nižším splátkam hypotéky môžu vytvárať určitú finančnú rezervu, no rizikom zostáva, že v prípade zhoršenia finančnej situácie klienti tieto peniaze minú na bežné výdavky a prídu tak o „vankúš“, ktorý by si mohli nechať na horšie časy. Uviedla tiež, že predlžovanie hypoték za hranicu dôchodkového veku pozorne sleduje a v prípade potreby zareaguje novou reguláciou pre finančné inštitúcie poskytujúce takéto úvery.

Varuje nás aj výbor pre systémové riziká EÚ

Európsky výbor pre systémové riziká, ktorý v Európskej únii dohliada na finančný systém, varuje Slovensko pred rastom cien nehnuteľností. V strednodobej perspektíve by podľa neho takéto zdražovanie mohlo predstavovať riziko pre stabilitu ekonomiky. Výbor si všimol, že slovenské nehnuteľnosti dražejú rýchlejšie, než stúpajú príjmy domácností, a upozorňuje na výrazné nadhodnotenie cien.

Príčinou rastu cien sú podľa výboru okrem iného veľmi nízke úrokové sadzby, nahromadené úspory domácností a veľký dopyt po bývaní, pričom ponuka je, naopak, nedostatočná. Ak nedôjde k zmene tohto trendu, štát bude musieť urobiť potrebné opatrenia. Podobné varovanie od výboru dostali aj Maďarsko, Chorvátsko, Bulharsko či Lichtenštajnsko. V minulosti výbor upozornil na podobnú situáciu aj nemeckú a rakúsku centrálnu banku.

Prima banka tlačí na nízke úroky

Prima banka dlhodobo ponúka jednu z najlacnejších hypoték na našom trhu a vďaka konkurenčnému boju na Slovensku sa aj ona pričinila o to, že ceny úverov na bývanie na Slovensku patria k najnižším v Európe. 

Úrokovú sadzbu 0,4 % s fixáciou na tri roky Prima banka garantuje každému, kto splní podmienky na získanie hypotéky. Banka svojou ponukou až doteraz cielila najmä na ľudí, ktorí už majú úver v inej banke a chcú si znížiť svoju úrokovú sadzbu. Žiadosti o hypotéku vďaka automatickému systému, ktorý vyhodnocuje bonitu klienta, schvaľuje dokonca rýchlejšie ako konkurencia. Benefitom je tiež, že žiadateľ o hypotekárny úver nemusí predkladať energetický certifikát. 

Banka svoj podiel na trhu zvýšila tým, že v posledných rokoch dokázala lacnými hypotékami odlákať klientov najväčším finančným inštitúciám na trhu. Aktuálne jej trhový podiel v úveroch na bývanie dosahuje už viac ako 10 % a z pohľadu „hypotekárneho výtlaku“ je v poradí piatou bankou na trhu. Doťahuje na Tatra banku alebo ČSOB, ktoré sa pohybujú tesne pod hranicou 14 %. Najviac hypotekárnych úverov na Slovensku poskytujú Slovenská sporiteľňa a VÚB banka.