Hľadaj
× Aplikácia Aplikácia

Poskytovanie hypoték sa mení, získať úver bude ťažšie

Ján Beracka Banky a poisťovne
SK
EN
Poslať

Začal sa nový režim obozretného poskytovania hypoték. Na čele týchto zmien stojí Národná banka Slovenska (NBS), ktorá dáva pozor na to, aby banky na Slovensku poskytovali úvery obozretne. K úveru na bývanie sa vzhľadom na nové pravidlá budú klienti dostávať o čosi ťažšie.

image

Obmedzenie vysokých hypoúverov

Budúci klienti bánk, ktorí plánujú čerpať úver na bývanie, jednoducho potrebujú vlastné prostriedky a nemôžu sa výlučne spoliehať na úver. Banky totiž musia pozorne sledovať zloženie portfólia svojich úverov a sledovať ukazovateľ Loan to Value (LTV). Tento indikátor v percentuálnom vyjadrení hovorí o tom, aký vysoký je úver v porovnaní s hodnotou nehnuteľnosti, na ktorú je zriadené záložné právo. Úvery s LTV medzi 90 % až 100 % majú tvoriť iba 10 % portfólia poskytnutých úverov banky. NBS zároveň odporúča, aby podiel úverov s LTV na úrovni medzi 80 % až 100 % nepresahoval výšku 40 %. Toto opatrenie má postupný nábeh, keďže do júla 2017 môže v duchu odporúčaní NBS byť podiel týchto úverov 50 %.

V praxi to znamená, že naďalej bude možné získať z úveru aj celú sumu na kúpu nehnuteľnosti, zásadne sa však obmedzí počet klientov, ktorí túto možnosť dostanú. Zjednodušene sa dá povedať, že túto možnosť bude mať len jeden z desiatich klientov, úver s LTV do 80 % získajú od leta iba štyria z desiatich klientov.

Záujemcovia o bývanie tak nezriedka budú musieť siahnuť po doplnkovom úvere. Ten však môže byť menej výhodný, keďže do úvahy prichádza napríklad spotrebný úver.

Opatrenie týkajúce sa ukazovateľa LTV má posilniť stabilitu bankového sektora. Bezpečnostný mechanizmus spojený s LTV sa dá ilustrovať na modelovej situácii, keď dlžník svoje záväzky neplní. Ak klient, ktorý čerpal úver napríklad s LTV vo výške 50 %, svoj úver nespláca, banka sa to s ním najprv pokúša riešiť, ak to však inak nejde, finančný dom si uplatní svoje záložné právo. LTV na úrovni 50 % zjednodušene znamená, že v tomto hypotetickom prípade banke postačí predať túto nehnuteľnosť za polovicu jej hodnoty a získa tak späť prostriedky, ktoré klientovi poskytla.

 

Vytváranie rezervy

Okrem toho, že klienti nezískajú všetky potrebné prostriedky z hypotekárneho úveru, bude potrebné, aby mali k dispozícii dostatočnú rezervu. Banka v tomto prípade sleduje podiel všetkých splátok k čistému príjmu, ktorý je však znížený o výšku životného minima. Aj toto pravidlo nabieha do praxe postupne. Od marca platí, že tento podiel nemôže byť vyšší ako 95 %, výška rezervy je teda 5 %. Táto rezerva sa bude postupne zvyšovať a od 1. júla 2018 bude vo výške 20 %.

Stresové testovanie

V čase nízkych úrokových sadzieb majú hlavu v smútku sporitelia, naopak tešia sa práve dlžníci. V takej situácii sa eurozóna nachádza práve teraz. Banky však musia zabraňovať bezbrehému čerpaniu úverov, ktoré v súčasnosti vyzerajú atraktívne. Žiadatelia o hypotekárny úver budú preto podstupovať záťažové testovanie. Tieto testy budú skúmať, či klienti zvládnu svoje záväzky aj v čase, keď aktuálne platná úroková sadzba stúpne o dva percentuálne body. V prípade úveru s úrokom napríklad 1,59 %, bude banka modelovať schopnosť klienta splácať úver pri úrokovej sadzbe 3,59 %.

Záťažový test môže byť skutočne ťažkou skúškou pre klientov, ktorí čerpajú zvýhodnenú hypotéku pre mladých. Toto pravidlo je totiž nastavené tak, že banka skúma navýšenie sadzby, ktorá nie je znížená. Ak má mladý klient na stole úver s úrokovou sadzbou 4 %, štátna podpora a banka túto sadzbu znížia spolu o tri percentuálne body na 1 %. V záťažových testoch však banka overuje schopnosť splácať úver so sadzbou 6 %.

„Klienti pri rovnakej výške príjmu v duchu nových pravidiel získajú nižšiu hypotéku ako doposiaľ.“

Deklarovanie príjmu

Zmeny pri preukazovaní príjmu sa dotýkajú zamestnancov aj podnikateľov. V prípade zamestnancov finančný dom podľa nových pravidiel overuje príjmy zamestnanca za uplynulých šesť mesiacov, pričom pôvodne sa brali do úvahy iba tri mesiace.

Banky si zároveň posvietia na premenlivosť podnikania, keďže aj príjmy podnikateľov sa budú posudzovať prísnejšie. Podnikateľ bude musieť okrem daňového priznania za minulý rok banke doložiť aj ďalšie dokumenty, ktoré potvrdia, že výška jeho príjmu v reálnom čase zásadne neklesá. Banka bude teda požadovať napríklad výpisy z účtov.

Nebytové priestory

Nebytové priestory, napríklad apartmány, môžu byť taktiež financované hypoúverom, obdobie splatnosti tohto úveru však podľa nových pravidiel je maximálne osem rokov.

Zmeny nie sú nárazové

Dostať sa k hypotekárnemu úveru bude jednoducho ťažšie. „Klientov sa tieto zmeny dotknú prevažne negatívne. Banky im totiž pri rovnakom príjme poskytnú oveľa nižšiu hypotéku ako v minulom roku,“ zdôrazňuje analytik Fincentra Peter Világi. Dodáva však, že sprísnenie podmienok nebude nárazové. Banky už novinky priebežne zavádzali od začiatku tohto roka. Podmienky sa teda postupne sprísňovali už v prvých mesiacoch roka.

„Zavádzanie noviniek sa začalo už skôr, sprísňovanie pravidiel bude naďalej postupné.“

Ready Made Maklér
Staňte sa samostatným
finančným agentom už dnes.
Robte biznis,
byrokraciu nechajte na nás.

Kľúčové slová

logo
Prečítajte si tiež:
4.7.2022 Robert Juriš

Európska únia dosiahla prelomovú dohodu o regulácii kryptomien

Predsedníctvo Rady Európy a Európsky parlament sa dohodli na návrhu regulácie kryptomien s názvom Trhy s kryptoaktívami (MiCA). Rozhodli, že ...

4.7.2022 Magdaléna Švančarková

Pripomienkovanie novely zákona o poisťovníctve sa končí. Prinesie transparentnejšie využívanie peňazí z odvodu?

Medzirezortné pripomienkovanie novely zákona o poisťovníctve sa končí. Na stole je viacero zmien. Cieľom je zlepšiť postavenie klientov ...

4.7.2022 Redakcia FinReport

Pätica najväčších bánk na slovenskom trhu poskytuje až 85 % všetkých úverov na bývanie

Najväčší podiel na úveroch na bývanie si na slovenskom finančnom trhu dlhodobo udržiava Slovenská sporiteľňa. Za posledný mesiac si ...

4.7.2022 Redakcia FinReport

Rusko má novú storubľovku a problémy s tým, ako ju dostať do obehu

Sankcie voči Rusku sa stupňujú, no ruská mena je čoraz silnejšia. Napriek tomu, že krajina má v súčasnosti úplne iné problémy, rozhodla ...

4.7.2022 Redakcia FinReport

Slováci tento rok uprednostňujú domácu dovolenku s rozpočtom do tisíc eur

Pandémia koronavírusu dva roky valcovala cestovný ruch. Do cestovateľského sveta priniesla množstvo výluk a obmedzení. Aktuálne sa však ...

3.7.2022 Redakcia FinReport

Platby s pomocou QR kódu dosiahnu do roku 2025 hodnotu 3 bilióny dolárov

Nová štúdia od spoločnosti Juniper Research predpokladá, že globálne výdavky platieb uskutočnených prostredníctvom QR kódov dosiahnu do ...

3.7.2022 Redakcia FinReport

Viaceré štáty registrujú nižší počet bankrotov. Na Slovensku ich počet vlani vzrástol o 19 %

Napriek tomu, že rok 2021 intenzívne poznamenala pandémia koronavírusu, drvivá väčšina krajín zaznamenala pokles v počte firemných ...

2.7.2022 Dominik Horváth

TOP 7 najdrahších známok na svete. Prečo sú tieto staré farebné papieriky také vzácne?

Zbieranie známok patrí dlhé roky k obľúbeným koníčkom mnohých ľudí. Hoci na Slovensku sa mu venovali pravdepodobne najmä staršie ...

2.7.2022 Redakcia FinReport

Vodičov so smartfónom čakajú mastné pokuty. Zareagujú aj poisťovne?

Parlament schválil zmeny v zákone o cestnej premávke, ktorý od augusta okrem iného výrazne postihuje telefonovanie a obsluhovanie telefónu ...

29.6.2022 Monika Jakábová

Viaceré banky chystajú zmeny v cenníkoch svojich služieb, klienti si priplatia

Drahšie vklady, doručenie výpisov poštou či služby v pobočkách. Mnohé banky menia s príchodom letných mesiacov svoje cenníky. Zmeny ...

28.6.2022 Redakcia FinReport

Počet vykradnutých bytov za prvých päť mesiacov roka 2022 stúpol takmer o polovicu

Za prvých päť mesiacov tohto roka stúpol počet vlámaní. Podľa štatistík Policajného zboru SR ide o medziročný nárast o 24 %, v prípade ...

28.6.2022 Redakcia FinReport

Tatra banka opäť zvyšuje úrokové sadzby svojich hypoték

K bankám, ktoré aj v júni 2022 zvýšili úrokové sadzby svojich hypotekárnych úverov, sa pridala aj Tatra banka. Takmer dva mesiace dokázala ...

27.6.2022 Redakcia FinReport

Po stavebnej sporiteľni Wüstenrot končí aj ČSOB stavebná sporiteľňa

Po stavebnej sporiteľni Wüstenrot ide do útlmu aj ČSOB stavebná sporiteľňa. Rozhodla sa, že od 1. júla 2022 už nebude uzatvárať žiadne ...

27.6.2022 Robert Juriš a Roland Régely

Už len jedna hypotéka na trhu sa drží pod 1 %, úroky tých najdrahších sa dostali aj cez 4 %

Zdražovanie hypoték na Slovensku stále trvá. Cez víkend zvýšila úrokové sadzby svojich hypotekárnych úverov Prima banka. Dnes tak urobila ...

26.6.2022 Redakcia FinReport

S platobnou kartou na dovolenke – pozor na poplatky, drahé konverzie či skimming

Dovolenkové obdobie sa spája s pohodou a platenie kartami túto pohodu umožňuje aj pri nakupovaní. Turisti by si však ešte pred cestou mali ...

24.6.2022 Robert Juriš

NBS: Banky budú musieť vytvárať väčší kapitálový vankúš

Zadlženosť súkromného sektora rastie. Domácnosti sa obávajú stúpajúcich cien nehnuteľností, zvyšujúcich sa úrokových sadzieb úverov a ...

23.6.2022 Zuzana Fryč

Dopravné nehody bez zranení už nebude riešiť polícia, ale priamo poisťovne

Novela zákona o cestnej premávke prináša viacero zmien a medzi nimi aj jednu zásadnú novinku – k dopravným nehodám, pri ktorých sa nikto ...

23.6.2022 Redakcia FinReport

Vodiči pozor, z nových zelených kariet vyškrtli Rusko aj Bielorusko

Vojna na Ukrajine ovplyvnila aj povinné zmluvné poistenie (PZP) motorových vozidiel. Po novom je už na medzinárodnej automobilovej poisťovacej ...

Aplikácia

  1. 1.
    Európska únia dosiahla prelomovú dohodu o regulácii kryptomien
  2. 2.
    Pätica najväčších bánk na slovenskom trhu poskytuje až 85 % všetkých úverov na bývanie
  3. 3.
    Od 1. júla 2022 sa mení daňový bonus, prídavky na deti, životné minimum aj odvody pre živnostníkov
  4. 4.
    Pripomienkovanie novely zákona o poisťovníctve sa končí. Prinesie transparentnejšie využívanie peňazí z odvodu?
  5. 5.
    Slováci tento rok uprednostňujú domácu dovolenku s rozpočtom do tisíc eur