Hľadaj
× Aplikácia Aplikácia

Odborníci radia, ako správne postupovať pri financovaní stavby rodinného domu

Roland Régely Banky a poisťovne Poslať

Rast cien stavebných materiálov a energií, stúpajúca inflácia či neustále sa zvyšujúce úrokové sadzby na hypotékach. To sú aktuálne najväčšie výzvy pre ľudí, ktorí sa rozhodujú, či si vziať hypotekárny úver na stavbu domu, alebo ju financovať osve. Financial Report sa pýtal odborníkov na finančné sprostredkovanie, ako v čase rastúcich cien získať výhodný úver a na čo si pri tomto type hypotéky dať pozor.

výstavba rodinného domu

Foto: Shutterstock

Ešte stále nie je neskoro

Túžba po rodinnom dome postavenom podľa vlastných predstáv sa momentálne realizuje ťažšie, ak domácnosť nemá dostatok vlastných financií. Súčasná situácia nielen na Slovensku, ale aj v celej Európe síce takýmto cieľom nenahráva, no odborníci ešte stále vyzývajú – nečakajte a konajte, ešte stále nie je neskoro získať výhodnú hypotéku.

Súčasné úrokové sadzby sú podľa vyjadrení viacerých samostatných finančných agentov stále relatívne nízke a aj vzhľadom na zdražovanie či rast cien stavebných materiálov a energií je najlepšou alternatívou zafixovať si úroky na čo najdlhšie obdobie. Tie sa aktuálne pri najdlhších fixáciách pohybujú v rozpätí od 2 do 3 % ročne. To je stále menej ako pred siedmimi rokmi, keď boli u nás úrokové sadzby na úrovni piatich percent.

Slováci podľa úverovej riaditeľky spoločnosti FinGO.sk Evy Šablovej zvyšovanie úrokových sadzieb vnímajú veľmi citlivo. V súčasnosti však nevidí dôvod na paniku. Hypotéky sú podľa nej stále najlepším riešením financovania bývania, či už ide o kúpu bytu, alebo výstavbu rodinného domu

„Ak sa pozrieme na dnešné ponuky úverov s triezvou hlavou, klienti si môžu zafixovať relatívne nízke úroky na veľmi dlhé obdobie. Je vysoko pravdepodobné, že úroky ešte porastú, preto je vhodné zamyslieť sa nad voľbou aspoň 5-ročnej, prípadne dlhšej fixácie,“ dopĺňa odborníčka. 

Ako stavať počas zdražovania materiálov?

Odborník na reality Viktor Obtulovič z rovnakej spoločnosti ľuďom, ktorí zvažujú výstavbu rodinného domu, odporúča nečakať a stavať. Aj napriek neistej situácii a rastu cien stavebných materiálov sa im to v konečnom dôsledku oplatí. 

Cena materiálov tvorí takmer dve tretiny ceny rodinného domu, zvyšok je pozemok, práca a iné finančné náklady. Čiže stačí si uvedomiť, že s vyššími cenami stavebných materiálov sa zvyšuje aj hodnota nehnuteľnosti ako vašej investície,“ vysvetľuje ďalej.

V súčasnosti je podľa neho vhodné poobzerať sa aj po novších technologických postupoch, napríklad využiť vysokokvalitné združené materiály alebo prefabrikáciu stavieb, ktoré môžu stavbu domu zefektívniť a urýchliť.

Odborník zároveň radí, aby mali ľudia už pri kúpe pozemku dobre premyslené, čo na ňom chcú a môžu postaviť. Vďaka efektívnejšiemu plánovaniu stavby následne dokážu ušetriť viac. „O čo viac zainvestujete do projektu a prípravy stavby, o to menej vás môže samotná výstavba stáť. Riešením môže byť aj zhotovenie domu na kľúč, čím predídete komplikáciám pri zháňaní pracovnej sily alebo potrebných materiálov počas výstavby,“ vysvetľuje V. Obtulovič. 

Stavajte vtedy, keď máte rezervu

Pri plánovaní výstavby je podľa odborníkov na začiatku veľmi dôležité stanoviť si reálny rozpočet nákladov vrátane rezervy. Toto však môže byť v súčasnosti a najmä pri svojpomocnej stavbe rodinného domu náročné. 

Nejasný vývoj cien energií a stavebných materiálov môže viesť k tomu, že budúca hodnota stavby podľa znaleckého posudku nebude korešpondovať s nákladmi, ktoré na výstavbu skutočne vynaložíte. „Preto nielen kvôli obmedzenému percentu financovania do 80 % z hodnoty nehnuteľnosti odporúčam, aby sa ľudia do stavby púšťali, len ak majú k dispozícii aj vlastné peniaze,“ hovorí E. Šablová. 

Medzi bankami sú výrazné rozdiely aj pri schvaľovaní a tiež pri čerpaní úverov na stavbu domu. Banky v dnešnej dobe aj častejšie skúmajú, či má klient vlastné zdroje, ktorými sa bude na financovaní výstavby podieľať. 

Pomôcť môže doplnkové ručenie

Ak máte vlastných zdrojov menej, môžete si pomôcť aj doplnkovým ručením napríklad rodičovskou nehnuteľnosťou. Po kolaudácii vlastnej nehnuteľnosti a po splatení určitej časti istiny úveru požiadate banku o vyňatie dodatočného zabezpečenia – môžete tak urobiť vtedy, keď bude mať váš dom dostatočnú hodnotu vzhľadom na výšku úveru. Najrýchlejšie sa k peniazom dostanete, ak v prospech úveru založíte inú nehnuteľnosť, ktorú následne po postavení domu v banke zameníte ako ťarchu na úvere. Toto riešenie je najjednoduchšie, a takto získate celý balík peňazí naraz. 

Alternatívou aj postupné čerpanie

Jednou z možností, ako financovať stavbu rodinného domu, je možnosť založiť v prospech úveru rozostavanú stavbu spolu s pozemkom a peniaze od banky čerpať postupne vždy po dosiahnutí určitej hodnoty stavby, v takzvaných tranžiach

Toto riešenie je o niečo zdĺhavejšie a komplikovanejšie na dokladovanie, ale klienti aj banky takto bežne postupujú. Ak klient v prospech hypotéky založí rozostavanú stavbu, banka mu schváli finančný limit, ktorý stanoví na základe posudku o budúcej hodnote nehnuteľnosti. Aj tu platí pravidlo, že stropom okrem iného bude 80 % hodnoty domu po dokončení.

Klient následne čerpá finančné prostriedky z úveru postupne podľa toho, ako jeho stavba rastie. Ak by sa však stalo, že schválený finančný limit na dokončenie stavby nestačí, je nevyhnutné dostavať dom z vlastných úspor. Naopak, ak klient po dokončení stavby zistí, že mu stačí aj menej peňazí, ako je schválená výška úveru, nemusí dočerpať celú sumu.  

Pokuty za nedočerpanie hypotéky na výstavbu domu

  • Tatra banka: 0 eur
  • VÚB banka: 0 eur
  • UniCredit Bank: 0 eur
  • mBank: 100 eur
  • Slovenská sporiteľňa: 149 eur
  • ČSOB: 2,5 %, maximálne 500 eur

Postupné čerpanie v šiestich bankách

Niektoré banky na Slovensku posudzujú žiadosti na postupné čerpanie individuálne, s určitosťou však existuje šesť finančných inštitúcií, kde takéto financovanie nehnuteľnosti formou tranží vybavíte. Patrí sem ČSOB, UniCredit Bank, Tatra banka, VÚB banka, Slovenská sporiteľňa a mBank.

ČSOB poskytuje hypotekárny úver s postupným čerpaním s maximálnym počtom šesť tranží. Na získanie takéhoto úveru pritom stačí pri žiadosti predložiť fotografie pozemku, respektíve rozostavanej budúcej nehnuteľnosti. Banka v prvej tranži poskytuje 70 až 90 % z hodnoty pozemku a výška ďalšej tranže alebo tranží závisí od schváleného úveru, respektíve hodnoty založenej nehnuteľnosti.

UniCredit Bank takisto umožňuje klientom využiť čerpanie financií na stavbu domu prostredníctvom šiestich tranží. Na získanie úveru postačujú fotografie, no musia byť doplnené o obhliadku nehnuteľnosti špecialistom, ktorého určí banka. Banka poskytuje prvú tranžu vo výške 70 % z hodnoty pozemku.

Tatra banka uplatňuje mierne prísnejšie pravidlá. V prvej tranži poskytuje 60 % z hodnoty pozemku, na druhej strane neobmedzuje počet tranží ako jej konkurencia. Na získanie takejto hypotéky treba fotografie nehnuteľnosti a tiež podrobný výpis budúcich prác.

VÚB banka poskytuje postupné čerpanie hypotéky vo forme šiestich tranží, pričom v prvej várke posiela klientovi financie v hodnote 70 % z pozemku. Na vybavenie hypotéky stačia fotografie nehnuteľnosti.

Slovenská sporiteľňa uplatňuje vlastný postup, kde s klientom dohodne presný harmonogram výstavby. Ten je však daný bankou a financie sú uvoľňované postupne na základe individuálnych pravidiel. V tejto banke možno rozdeliť postupné čerpanie na osem tranží.

MBank pristupuje ku každej žiadosti individuálne a na základe dohody s klientom podniká kroky k uvoľňovaniu peňazí. Na poskytnutie financovania tu stačia fotky a záznamy zo stavebného denníka. Celkovo možno v tejto banke rozdeliť hypotéku na šesť tranží.

Na toto si dajte pozor

Banky upozorňujú, že postupné čerpanie hypotekárneho úveru trvá výrazne dlhšie než to štandardné s okamžitým načerpaním financií na účet. Môže to byť aj 18 či 24 mesiacov v závislosti od toho, koľko máte vlastných finančných zdrojov, ako rýchlo bude postupovať výstavba, a v ktorom štádiu rozostavanosti domu začnete vybavovať hypotéku

V prípade potreby je možné v banke žiadať aj o vyšší úver, ako je predpokladaná budúca hodnota stavby, a to doplnkovým ručením ďalšou alebo inou hodnotnejšou nehnuteľnosťou. 

Závisí od typu domu, ktorý staviate

Banky pristupujú k tomu, aký dom staviate, rozdielnou metodikou. Murovaný dom totiž staviate postupne, takže čím viac rastie stavba, tým viac banka uvoľňuje prostriedky z hypotéky. Tento typ je vhodnejší pre klientov, ktorí disponujú vlastnými menšími zdrojmi financovania. Montovaný dom sa líši v tom, že je postavený väčšinou do dvoch týždňov, a keďže staviteľ od vás bude požadovať úhradu časti peňazí vopred, je potrebné počítať s vlastnými zdrojmi financií. Niektoré banky vedia tiež rozdeliť hypotéku na dve časti a poskytnúť prvú časť na postavenie základovej dosky, múrov a priečky, čo postačí na zápis v katastri. Následne už vedia banky poskytnúť úver vo výške budúcej hodnoty nehnuteľnosti.

logo
Prečítajte si tiež:
16.4.2024 Martin Jamnický

Vietnamskú podnikateľku Truong My Lan odsúdili na smrť za podvod vo výške 44 miliárd dolárov

Súd vo vietnamskom Hočiminovom meste odsúdil na smrť miestnu podnikateľku v oblasti nehnuteľností Truong My Lan. Obvinená bola z jedného z ...

15.4.2024 Redakcia FinReport

Kristalina Georgievová: Šéfkou Medzinárodného menového fondu zostane aj ďalších päť rokov

Staronovou šéfkou Medzinárodného menového fondu aj počas nasledujúcich piatich rokov zostane Kristalina Georgievová. Výkonná rada MMF ...

15.4.2024 Robert Juriš

Marcová inflácia klesla na 2,3 %, sme na tom lepšie ako priemer eurozóny

Tempo rastu cien tovarov a služieb na Slovensku sa začiatkom tohto roka výrazne spomalilo. V marci 2024 predstavovalo iba 2,3 %, čo je o desatinu ...

15.4.2024 Martin Jamnický

NKÚ: Sociálne podniky, ktoré na Slovensku zamestnávajú 6 700 ľudí, dostali z EÚ 100-miliónovú podporu

Sociálne podniky zamestnávajúce znevýhodnených ľudí poskytujú prácu približne 6 700 zamestnancom. Napriek tomu, že ich podiel na ...

15.4.2024 Redakcia FinReport

Peter Kažimír: Jún 2024 je vhodnou príležitosťou na zníženie úrokových sadzieb

Inflácia na Slovensku je aktuálne o niečo nižšia ako priemer krajín eurozóny. „Je to skvelá správa pre ľudí a ekonomiku u nás a v celej ...

15.4.2024 Roland Régely

Slovenské hypotéky patria medzi najdrahšie v eurozóne, klesá aj náš rating

V roku 2022 boli hypotéky na Slovensku jedny z najlacnejších v eurozóne, dnes sú na opačnom konci rebríčka. Kým v iných krajinách Európy ...

15.4.2024 Redakcia FinReport

Zlato prekonalo ďalší rekord na úrovni 2 400 dolárov za uncu

Zlato neprestáva udivovať. Ako investičná komodita týždeň po týždni prekonáva svoje historické maximá a inak to nebolo ani na sklonku ...

11.4.2024 Redakcia FinReport

Väčšina služieb Slovenskej sporiteľne bude nedostupná

Najväčšia banka na Slovensku avizuje odstávku niektorých služieb, ktorú zdôvodňuje aktualizáciou a údržbou bankových systémov. ...

10.4.2024 Zuzana Fryč

Ako zvládnuť zvýšenie splátok hypotekárneho úveru aj bez pomoci štátu

Od 1. januára tohto roka dostali dlžníci s hypotékami možnosť využiť štátny príspevok na zvýšenú splátku úveru na bývanie, ktorý im ...

9.4.2024 Redakcia FinReport

Klienti Fio banky za niektoré tovary či služby zaplatili dvakrát

Fio banka sa obrátila na svojich klientov prostredníctvom sociálnej siete Facebook, kde sa im ospravedlnila za nepríjemnosti, s ktorými sa ...

8.4.2024 Zuzana Fryč

Obávate sa o osud svojho smartfónu? Takto si ho môžete poistiť

Mobilný telefón, alebo v súčasnosti už vo väčšine prípadov smartfón, je každodennou súčasťou nášho života. No do akej miery ho ...

5.4.2024 Dominik Horváth

Prečo sú na finančnom trhu nielen komerčné, ale aj centrálne banky a ako fungujú?

Centrálne banky sú kľúčovým hráčom vo svetovej ekonomike a zohrávajú nenahraditeľnú úlohu pri riadení menovej politiky, regulácii ...

4.4.2024 Zuzana Fryč

V akých prípadoch vám poisťovňa odmietne uzatvoriť životné poistenie?

Prejavy duševných ochorení, o ktorých sa dnes hovorí čoraz viac, môžu skomplikovať uzatvorenie životného poistenia. Dôležité je preto ...

3.4.2024 Redakcia FinReport

J&T BANKA vlani dosiahla čistý zisk 218 miliónov eur

J&T BANKA uzavrela minulý rok s historicky najvyšším čistým ziskom vo výške 218 miliónov eur. V porovnaní s predchádzajúcim rokom to bolo ...

3.4.2024 Redakcia FinReport

Prieskum: Slováci si vyberajú banku najmä podľa výšky poplatku za vedenie účtu

Slováci si tú „svoju” banku vyberajú podľa viacerých kritérií. Tým kľúčovým je výška mesačného poplatku za vedenie bežného ...

30.3.2024 Redakcia FinReport

Čo robiť, ak vás vytopí sused, alebo vy vytopíte suseda?

Vytopený byt – to je situácia, ktorú nikto nechce zažiť. No keď sa už takáto nepríjemnosť stane, je dobré vedieť, čo môžete urobiť. ...

28.3.2024 Zuzana Fryč

Ako postupovať pri dopravnej kolízii a ako si uplatniť škodu v poisťovni?

Na Slovensku sa každoročne stanú tisíce dopravných nehôd, ku ktorým je nevyhnutné privolať políciu a aktívne s ňou spolupracovať. Okrem ...

27.3.2024 Roland Régely

Ktorý sprostredkovateľ má najviac podriadených finančných agentov a ktorý si vlani najviac polepšil?

Počet podriadených finančných agentov na Slovensku zrejme čoskoro prekročí hranicu 17-tisíc. Svedčia o tom štatistiky Národnej banky ...

Mobilná aplikácia
VISA MasterCard Maestro Apple Pay Google Pay