Odborníci radia, ako správne postupovať pri financovaní stavby rodinného domu

Foto: Shutterstock

Ešte stále nie je neskoro

Túžba po rodinnom dome postavenom podľa vlastných predstáv sa momentálne realizuje ťažšie, ak domácnosť nemá dostatok vlastných financií. Súčasná situácia nielen na Slovensku, ale aj v celej Európe síce takýmto cieľom nenahráva, no odborníci ešte stále vyzývajú – nečakajte a konajte, ešte stále nie je neskoro získať výhodnú hypotéku.

Súčasné úrokové sadzby sú podľa vyjadrení viacerých samostatných finančných agentov stále relatívne nízke a aj vzhľadom na zdražovanie či rast cien stavebných materiálov a energií je najlepšou alternatívou zafixovať si úroky na čo najdlhšie obdobie. Tie sa aktuálne pri najdlhších fixáciách pohybujú v rozpätí od 2 do 3 % ročne. To je stále menej ako pred siedmimi rokmi, keď boli u nás úrokové sadzby na úrovni piatich percent.

Slováci podľa úverovej riaditeľky spoločnosti FinGO.sk Evy Šablovej zvyšovanie úrokových sadzieb vnímajú veľmi citlivo. V súčasnosti však nevidí dôvod na paniku. Hypotéky sú podľa nej stále najlepším riešením financovania bývania, či už ide o kúpu bytu, alebo výstavbu rodinného domu. 

„Ak sa pozrieme na dnešné ponuky úverov s triezvou hlavou, klienti si môžu zafixovať relatívne nízke úroky na veľmi dlhé obdobie. Je vysoko pravdepodobné, že úroky ešte porastú, preto je vhodné zamyslieť sa nad voľbou aspoň 5-ročnej, prípadne dlhšej fixácie,“ dopĺňa odborníčka. 

Ako stavať počas zdražovania materiálov?

Odborník na reality Viktor Obtulovič z rovnakej spoločnosti ľuďom, ktorí zvažujú výstavbu rodinného domu, odporúča nečakať a stavať. Aj napriek neistej situácii a rastu cien stavebných materiálov sa im to v konečnom dôsledku oplatí. 

„Cena materiálov tvorí takmer dve tretiny ceny rodinného domu, zvyšok je pozemok, práca a iné finančné náklady. Čiže stačí si uvedomiť, že s vyššími cenami stavebných materiálov sa zvyšuje aj hodnota nehnuteľnosti ako vašej investície,“ vysvetľuje ďalej.

V súčasnosti je podľa neho vhodné poobzerať sa aj po novších technologických postupoch, napríklad využiť vysokokvalitné združené materiály alebo prefabrikáciu stavieb, ktoré môžu stavbu domu zefektívniť a urýchliť.

Odborník zároveň radí, aby mali ľudia už pri kúpe pozemku dobre premyslené, čo na ňom chcú a môžu postaviť. Vďaka efektívnejšiemu plánovaniu stavby následne dokážu ušetriť viac. „O čo viac zainvestujete do projektu a prípravy stavby, o to menej vás môže samotná výstavba stáť. Riešením môže byť aj zhotovenie domu na kľúč, čím predídete komplikáciám pri zháňaní pracovnej sily alebo potrebných materiálov počas výstavby,“ vysvetľuje V. Obtulovič. 

Stavajte vtedy, keď máte rezervu

Pri plánovaní výstavby je podľa odborníkov na začiatku veľmi dôležité stanoviť si reálny rozpočet nákladov vrátane rezervy. Toto však môže byť v súčasnosti a najmä pri svojpomocnej stavbe rodinného domu náročné. 

Nejasný vývoj cien energií a stavebných materiálov môže viesť k tomu, že budúca hodnota stavby podľa znaleckého posudku nebude korešpondovať s nákladmi, ktoré na výstavbu skutočne vynaložíte. „Preto nielen kvôli obmedzenému percentu financovania do 80 % z hodnoty nehnuteľnosti odporúčam, aby sa ľudia do stavby púšťali, len ak majú k dispozícii aj vlastné peniaze,“ hovorí E. Šablová. 

Medzi bankami sú výrazné rozdiely aj pri schvaľovaní a tiež pri čerpaní úverov na stavbu domu. Banky v dnešnej dobe aj častejšie skúmajú, či má klient vlastné zdroje, ktorými sa bude na financovaní výstavby podieľať. 

Alternatívou aj postupné čerpanie

Jednou z možností, ako financovať stavbu rodinného domu, je možnosť založiť v prospech úveru rozostavanú stavbu spolu s pozemkom a peniaze od banky čerpať postupne vždy po dosiahnutí určitej hodnoty stavby, v takzvaných tranžiach. 

Toto riešenie je o niečo zdĺhavejšie a komplikovanejšie na dokladovanie, ale klienti aj banky takto bežne postupujú. Ak klient v prospech hypotéky založí rozostavanú stavbu, banka mu schváli finančný limit, ktorý stanoví na základe posudku o budúcej hodnote nehnuteľnosti. Aj tu platí pravidlo, že stropom okrem iného bude 80 % hodnoty domu po dokončení.

Klient následne čerpá finančné prostriedky z úveru postupne podľa toho, ako jeho stavba rastie. Ak by sa však stalo, že schválený finančný limit na dokončenie stavby nestačí, je nevyhnutné dostavať dom z vlastných úspor. Naopak, ak klient po dokončení stavby zistí, že mu stačí aj menej peňazí, ako je schválená výška úveru, nemusí dočerpať celú sumu.  

Postupné čerpanie v šiestich bankách

Niektoré banky na Slovensku posudzujú žiadosti na postupné čerpanie individuálne, s určitosťou však existuje šesť finančných inštitúcií, kde takéto financovanie nehnuteľnosti formou tranží vybavíte. Patrí sem ČSOB, UniCredit Bank, Tatra banka, VÚB banka, Slovenská sporiteľňa a mBank.

ČSOB poskytuje hypotekárny úver s postupným čerpaním s maximálnym počtom šesť tranží. Na získanie takéhoto úveru pritom stačí pri žiadosti predložiť fotografie pozemku, respektíve rozostavanej budúcej nehnuteľnosti. Banka v prvej tranži poskytuje 70 až 90 % z hodnoty pozemku a výška ďalšej tranže alebo tranží závisí od schváleného úveru, respektíve hodnoty založenej nehnuteľnosti.

UniCredit Bank takisto umožňuje klientom využiť čerpanie financií na stavbu domu prostredníctvom šiestich tranží. Na získanie úveru postačujú fotografie, no musia byť doplnené o obhliadku nehnuteľnosti špecialistom, ktorého určí banka. Banka poskytuje prvú tranžu vo výške 70 % z hodnoty pozemku.

Tatra banka uplatňuje mierne prísnejšie pravidlá. V prvej tranži poskytuje 60 % z hodnoty pozemku, na druhej strane neobmedzuje počet tranží ako jej konkurencia. Na získanie takejto hypotéky treba fotografie nehnuteľnosti a tiež podrobný výpis budúcich prác.

VÚB banka poskytuje postupné čerpanie hypotéky vo forme šiestich tranží, pričom v prvej várke posiela klientovi financie v hodnote 70 % z pozemku. Na vybavenie hypotéky stačia fotografie nehnuteľnosti.

Slovenská sporiteľňa uplatňuje vlastný postup, kde s klientom dohodne presný harmonogram výstavby. Ten je však daný bankou a financie sú uvoľňované postupne na základe individuálnych pravidiel. V tejto banke možno rozdeliť postupné čerpanie na osem tranží.

MBank pristupuje ku každej žiadosti individuálne a na základe dohody s klientom podniká kroky k uvoľňovaniu peňazí. Na poskytnutie financovania tu stačia fotky a záznamy zo stavebného denníka. Celkovo možno v tejto banke rozdeliť hypotéku na šesť tranží.

Na toto si dajte pozor

Banky upozorňujú, že postupné čerpanie hypotekárneho úveru trvá výrazne dlhšie než to štandardné s okamžitým načerpaním financií na účet. Môže to byť aj 18 či 24 mesiacov v závislosti od toho, koľko máte vlastných finančných zdrojov, ako rýchlo bude postupovať výstavba, a v ktorom štádiu rozostavanosti domu začnete vybavovať hypotéku. 

V prípade potreby je možné v banke žiadať aj o vyšší úver, ako je predpokladaná budúca hodnota stavby, a to doplnkovým ručením ďalšou alebo inou hodnotnejšou nehnuteľnosťou.