Hľadaj
× Aplikácia Aplikácia

Odborníci radia, ako správne postupovať pri financovaní stavby rodinného domu

Roland Régely Banky a poisťovne
SK
EN
Poslať

Rast cien stavebných materiálov a energií, stúpajúca inflácia či neustále sa zvyšujúce úrokové sadzby na hypotékach. To sú aktuálne najväčšie výzvy pre ľudí, ktorí sa rozhodujú, či si vziať hypotekárny úver na stavbu domu, alebo ju financovať osve. Financial Report sa pýtal odborníkov na finančné sprostredkovanie, ako v čase rastúcich cien získať výhodný úver a na čo si pri tomto type hypotéky dať pozor.

image

Foto: Shutterstock

Ešte stále nie je neskoro

Túžba po rodinnom dome postavenom podľa vlastných predstáv sa momentálne realizuje ťažšie, ak domácnosť nemá dostatok vlastných financií. Súčasná situácia nielen na Slovensku, ale aj v celej Európe síce takýmto cieľom nenahráva, no odborníci ešte stále vyzývajú – nečakajte a konajte, ešte stále nie je neskoro získať výhodnú hypotéku.

Súčasné úrokové sadzby sú podľa vyjadrení viacerých samostatných finančných agentov stále relatívne nízke a aj vzhľadom na zdražovanie či rast cien stavebných materiálov a energií je najlepšou alternatívou zafixovať si úroky na čo najdlhšie obdobie. Tie sa aktuálne pri najdlhších fixáciách pohybujú v rozpätí od 2 do 3 % ročne. To je stále menej ako pred siedmimi rokmi, keď boli u nás úrokové sadzby na úrovni piatich percent.

Slováci podľa úverovej riaditeľky spoločnosti FinGO.sk Evy Šablovej zvyšovanie úrokových sadzieb vnímajú veľmi citlivo. V súčasnosti však nevidí dôvod na paniku. Hypotéky sú podľa nej stále najlepším riešením financovania bývania, či už ide o kúpu bytu, alebo výstavbu rodinného domu

„Ak sa pozrieme na dnešné ponuky úverov s triezvou hlavou, klienti si môžu zafixovať relatívne nízke úroky na veľmi dlhé obdobie. Je vysoko pravdepodobné, že úroky ešte porastú, preto je vhodné zamyslieť sa nad voľbou aspoň 5-ročnej, prípadne dlhšej fixácie,“ dopĺňa odborníčka. 

Ako stavať počas zdražovania materiálov?

Odborník na reality Viktor Obtulovič z rovnakej spoločnosti ľuďom, ktorí zvažujú výstavbu rodinného domu, odporúča nečakať a stavať. Aj napriek neistej situácii a rastu cien stavebných materiálov sa im to v konečnom dôsledku oplatí. 

Cena materiálov tvorí takmer dve tretiny ceny rodinného domu, zvyšok je pozemok, práca a iné finančné náklady. Čiže stačí si uvedomiť, že s vyššími cenami stavebných materiálov sa zvyšuje aj hodnota nehnuteľnosti ako vašej investície,“ vysvetľuje ďalej.

V súčasnosti je podľa neho vhodné poobzerať sa aj po novších technologických postupoch, napríklad využiť vysokokvalitné združené materiály alebo prefabrikáciu stavieb, ktoré môžu stavbu domu zefektívniť a urýchliť.

Odborník zároveň radí, aby mali ľudia už pri kúpe pozemku dobre premyslené, čo na ňom chcú a môžu postaviť. Vďaka efektívnejšiemu plánovaniu stavby následne dokážu ušetriť viac. „O čo viac zainvestujete do projektu a prípravy stavby, o to menej vás môže samotná výstavba stáť. Riešením môže byť aj zhotovenie domu na kľúč, čím predídete komplikáciám pri zháňaní pracovnej sily alebo potrebných materiálov počas výstavby,“ vysvetľuje V. Obtulovič. 

Stavajte vtedy, keď máte rezervu

Pri plánovaní výstavby je podľa odborníkov na začiatku veľmi dôležité stanoviť si reálny rozpočet nákladov vrátane rezervy. Toto však môže byť v súčasnosti a najmä pri svojpomocnej stavbe rodinného domu náročné. 

Nejasný vývoj cien energií a stavebných materiálov môže viesť k tomu, že budúca hodnota stavby podľa znaleckého posudku nebude korešpondovať s nákladmi, ktoré na výstavbu skutočne vynaložíte. „Preto nielen kvôli obmedzenému percentu financovania do 80 % z hodnoty nehnuteľnosti odporúčam, aby sa ľudia do stavby púšťali, len ak majú k dispozícii aj vlastné peniaze,“ hovorí E. Šablová. 

Medzi bankami sú výrazné rozdiely aj pri schvaľovaní a tiež pri čerpaní úverov na stavbu domu. Banky v dnešnej dobe aj častejšie skúmajú, či má klient vlastné zdroje, ktorými sa bude na financovaní výstavby podieľať. 

Pomôcť môže doplnkové ručenie

Ak máte vlastných zdrojov menej, môžete si pomôcť aj doplnkovým ručením napríklad rodičovskou nehnuteľnosťou. Po kolaudácii vlastnej nehnuteľnosti a po splatení určitej časti istiny úveru požiadate banku o vyňatie dodatočného zabezpečenia – môžete tak urobiť vtedy, keď bude mať váš dom dostatočnú hodnotu vzhľadom na výšku úveru. Najrýchlejšie sa k peniazom dostanete, ak v prospech úveru založíte inú nehnuteľnosť, ktorú následne po postavení domu v banke zameníte ako ťarchu na úvere. Toto riešenie je najjednoduchšie, a takto získate celý balík peňazí naraz. 

Alternatívou aj postupné čerpanie

Jednou z možností, ako financovať stavbu rodinného domu, je možnosť založiť v prospech úveru rozostavanú stavbu spolu s pozemkom a peniaze od banky čerpať postupne vždy po dosiahnutí určitej hodnoty stavby, v takzvaných tranžiach

Toto riešenie je o niečo zdĺhavejšie a komplikovanejšie na dokladovanie, ale klienti aj banky takto bežne postupujú. Ak klient v prospech hypotéky založí rozostavanú stavbu, banka mu schváli finančný limit, ktorý stanoví na základe posudku o budúcej hodnote nehnuteľnosti. Aj tu platí pravidlo, že stropom okrem iného bude 80 % hodnoty domu po dokončení.

Klient následne čerpá finančné prostriedky z úveru postupne podľa toho, ako jeho stavba rastie. Ak by sa však stalo, že schválený finančný limit na dokončenie stavby nestačí, je nevyhnutné dostavať dom z vlastných úspor. Naopak, ak klient po dokončení stavby zistí, že mu stačí aj menej peňazí, ako je schválená výška úveru, nemusí dočerpať celú sumu.  

Pokuty za nedočerpanie hypotéky na výstavbu domu

  • Tatra banka: 0 eur
  • VÚB banka: 0 eur
  • UniCredit Bank: 0 eur
  • mBank: 100 eur
  • Slovenská sporiteľňa: 149 eur
  • ČSOB: 2,5 %, maximálne 500 eur

Postupné čerpanie v šiestich bankách

Niektoré banky na Slovensku posudzujú žiadosti na postupné čerpanie individuálne, s určitosťou však existuje šesť finančných inštitúcií, kde takéto financovanie nehnuteľnosti formou tranží vybavíte. Patrí sem ČSOB, UniCredit Bank, Tatra banka, VÚB banka, Slovenská sporiteľňa a mBank.

ČSOB poskytuje hypotekárny úver s postupným čerpaním s maximálnym počtom šesť tranží. Na získanie takéhoto úveru pritom stačí pri žiadosti predložiť fotografie pozemku, respektíve rozostavanej budúcej nehnuteľnosti. Banka v prvej tranži poskytuje 70 až 90 % z hodnoty pozemku a výška ďalšej tranže alebo tranží závisí od schváleného úveru, respektíve hodnoty založenej nehnuteľnosti.

UniCredit Bank takisto umožňuje klientom využiť čerpanie financií na stavbu domu prostredníctvom šiestich tranží. Na získanie úveru postačujú fotografie, no musia byť doplnené o obhliadku nehnuteľnosti špecialistom, ktorého určí banka. Banka poskytuje prvú tranžu vo výške 70 % z hodnoty pozemku.

Tatra banka uplatňuje mierne prísnejšie pravidlá. V prvej tranži poskytuje 60 % z hodnoty pozemku, na druhej strane neobmedzuje počet tranží ako jej konkurencia. Na získanie takejto hypotéky treba fotografie nehnuteľnosti a tiež podrobný výpis budúcich prác.

VÚB banka poskytuje postupné čerpanie hypotéky vo forme šiestich tranží, pričom v prvej várke posiela klientovi financie v hodnote 70 % z pozemku. Na vybavenie hypotéky stačia fotografie nehnuteľnosti.

Slovenská sporiteľňa uplatňuje vlastný postup, kde s klientom dohodne presný harmonogram výstavby. Ten je však daný bankou a financie sú uvoľňované postupne na základe individuálnych pravidiel. V tejto banke možno rozdeliť postupné čerpanie na osem tranží.

MBank pristupuje ku každej žiadosti individuálne a na základe dohody s klientom podniká kroky k uvoľňovaniu peňazí. Na poskytnutie financovania tu stačia fotky a záznamy zo stavebného denníka. Celkovo možno v tejto banke rozdeliť hypotéku na šesť tranží.

Na toto si dajte pozor

Banky upozorňujú, že postupné čerpanie hypotekárneho úveru trvá výrazne dlhšie než to štandardné s okamžitým načerpaním financií na účet. Môže to byť aj 18 či 24 mesiacov v závislosti od toho, koľko máte vlastných finančných zdrojov, ako rýchlo bude postupovať výstavba, a v ktorom štádiu rozostavanosti domu začnete vybavovať hypotéku

V prípade potreby je možné v banke žiadať aj o vyšší úver, ako je predpokladaná budúca hodnota stavby, a to doplnkovým ručením ďalšou alebo inou hodnotnejšou nehnuteľnosťou. 

Závisí od typu domu, ktorý staviate

Banky pristupujú k tomu, aký dom staviate, rozdielnou metodikou. Murovaný dom totiž staviate postupne, takže čím viac rastie stavba, tým viac banka uvoľňuje prostriedky z hypotéky. Tento typ je vhodnejší pre klientov, ktorí disponujú vlastnými menšími zdrojmi financovania. Montovaný dom sa líši v tom, že je postavený väčšinou do dvoch týždňov, a keďže staviteľ od vás bude požadovať úhradu časti peňazí vopred, je potrebné počítať s vlastnými zdrojmi financií. Niektoré banky vedia tiež rozdeliť hypotéku na dve časti a poskytnúť prvú časť na postavenie základovej dosky, múrov a priečky, čo postačí na zápis v katastri. Následne už vedia banky poskytnúť úver vo výške budúcej hodnoty nehnuteľnosti.

Kľúčové slová

logo
Prečítajte si tiež:
31.3.2023 Redakcia FinReport

Mnohí ľudia majú problémy so splácaním dlhov, hrozia im exekúcie

Viac ako 15-percentná inflácia valcuje rozpočty slovenských domácností. Reálne mzdy klesajú, spotrebitelia pociťujú, že im bežné ...

31.3.2023 Zuzana Fryč

Parlament schválil novelu zákona o príspevku pri narodení dieťaťa. Ktoré mamičky dostanú viac peňazí?

Parlament schválil zmeny vo výške príspevku pri narodení dieťaťa. Po novom rodičia pri štvrtom narodenom dieťati dostanú rovnaký ...

31.3.2023 Martin Jamnický

Tohtoročná Veľká noc nebude štedrá. Slováci plánujú šetriť viac ako v predchádzajúcich rokoch

Slováci sa, v porovnaní s minulým rokom, plánujú počas Veľkej noci viac uskromniť. Môžu za to vysoké ceny potravín, ale aj neistá ...

30.3.2023 Martin Jamnický

DSS Uniqa dostala 25-tisícovú pokutu. Podľa NBS mala poslať klientom nepravdivé informácie

Národná banka Slovenska (NBS) opäť pokutovala. Tentoraz od nej dostala pokutu vo výške 25-tisíc eur dôchodková správcovská spoločnosť ...

30.3.2023 Robert Juriš

Jan Tyl: Úlohou umelej inteligencie nie je konať za nás, ale stimulovať naše myslenie

Je technologickým fenoménom súčasnosti. Pochopenie jej fungovania nie je jednoduché, preto môže niekoho iritovať, ďalšieho fascinovať a ...

30.3.2023 Robert Juriš

NBS upozorňuje na riziko zvyšovania počtu nesplácaných hypotekárnych úverov

Rast úrokových sadzieb, pretrvávajúca neistota, zvyšujúce sa ceny a životné náklady zmierňujú dopyt domácností po úveroch. Spomalili sa ...

30.3.2023 Eva Sadovská

Veľká noc bude drahšia ako vlani. Ako nakupovať s rozumom?

Veľkonočné sviatky sa blížia a mnohé domácnosti práve v týchto dňoch začínajú realizovať nákupy potravín či dekorácií. Mobilita ...

28.3.2023 Dominik Horváth

Európske banky zažívajú ťažké časy. Ďalším dielikom padajúceho domina môže byť Deutsche Bank

Krach troch amerických bánk za tri dni v polovičke marca otriasol nielen americkým bankovým sektorom, ale postupne sa preniesol aj na európsky ...

27.3.2023 Redakcia FinReport

Slováci radi platia rýchlo a digitálne. Mesačne zrealizujeme 3 milióny okamžitých platieb

Spustenie superrýchlych medzibankových platieb v minulom roku našlo silnú odozvu medzi občanmi. Okamžité platby sú súčasťou každodenného ...

24.3.2023 Robert Juriš

365.bank dostala od Finančnej spravodajskej jednotky pokutu 2 milióny eur, jej závery odmieta

Finančná spravodajská jednotka Prezídia policajného zboru uložila 365.bank pokutu vo výške dva milióny. Informuje o tom Polícia SR na ...

24.3.2023 Redakcia FinReport

NBS zverejnila klimatickú správu o uhlíkovej stope svojho investičného portfólia

Zanedbaná ochrana životného prostredia si vyberá svoju daň, a preto je trendom doby sledovanie uhlíkovej stopy jednotlivých rozhodnutí a ...

23.3.2023 Redakcia FinReport

Celoeurópsky platobný systém TARGET2 je aktualizovaný, optimalizuje využitie likvidity

Slovenská banková asociácia pred niekoľkými dňami informovala o technickej aktualizácii celoeurópskeho platobného systému TARGET2, ktorý ...

23.3.2023 Redakcia FinReport

FED sa rozhodol pre „holubičie“ riešenie. Úrokovú sadzbu zdvihol najmenej, ako sa len dalo

Americký Federálny rezervný systém (FED) upravil svoju kľúčovú úrokovú sadzbu o štvrť percentuálneho bodu. Dostal ju tak do pásma 4,75 ...

22.3.2023 Redakcia FinReport

Poisťovne intenzívne riešia škody po požiari v Banke lásky a ďalších budovách v Banskej Štiavnici

Minimálne tri veľké poisťovne pôsobiace na slovenskom poistnom trhu majú v súvislosti s víkendovým požiarom v Banskej Štiavnici plné ruky ...

21.3.2023 Roland Régely

Úroky bankových vkladov na Slovensku konečne rastú, no na infláciu to stačiť nebude

Úroky z bankových vkladov na Slovensku začali v minulom roku rásť, čo okamžite vzbudilo záujem aj zo strany spotrebiteľov. Finančné domy ...

21.3.2023 Redakcia FinReport

ČSOB zvyšuje úrokové sadzby svojich hypoték. Ročný fix má drahší ako 20-ročný

Len pred niekoľkými dňami zvyšovali úrokové sadzby svojich úverov štyria veľkí hráči na slovenskom hypotekárnom trhu. Po víkende sa k ...

20.3.2023 Dominik Horváth

Americké banky zažili najhorší týždeň od roku 2008, v Európe by sa vraj niečo také nestalo

Mnohí ľudia majú ešte stále v živej pamäti finančnú krízu z roku 2008, ktorú spustil krach amerického bankového sektora. Udalosti ...

20.3.2023 Redakcia FinReport

Credit Suisse prevezme konkurenčná UBS a „pomoci“ od konkurencie sa dostane aj americkej Signature Bank

Riešenie pre klientov v poradí tretej americkej skrachovanej banky je už na svete. Väčšinu vkladov a časť úverov klientov Signature Bank ...

Mobilná aplikácia