Foto: Shutterstock

Správne riešenie pre všetkých neexistuje

„Pri refinancovaní bývania je dôležitých viacero faktorov, ktoré vstupujú do procesu. Ak chce klient refinancovať úver mimo konca fixácie, zaplatí poplatok 1 % zo zostatku istiny. Zároveň platí poplatok za poskytnutie novej hypotéky, poplatok za vklad záložných zmlúv do katastra nehnuteľností a v niektorých prípadoch je nutný aj nový znalecký posudok,“ hovorí odborný garant pre bankový sektor a kapitálový trh spoločnosti Universal maklérsky dom Vladimír Mandzák.

Banky však majú rôzne akcie, ktoré umožňujú odpustenie niektorých z týchto poplatkov, respektíve ich môže preplatiť banka, ktorá klientovi poskytne nový úver. Preto je vhodné poradiť sa s finančným poradcom a dať mu za úlohu presne vykalkulovať, s akou predpokladanou úsporou je možné počítať. Jediné správne riešenie pre všetkých totiž neexistuje.

Dôležité je správne načasovanie

Zoberme si ako príklad hypotekárny úver vo výške 120-tisíc eur so splatnosťou 30 rokov. Pri úrokovej sadzbe 0,90 % ročne, aktuálnej na jar 2022, je mesačná splátka na úrovni 380,48 eura. Pri rovnakej sume, no dnes aktuálnej sadzbe 2,8 % ročne, je už splátka o viac ako o sto eur vyššia, a teda predstavuje 493,07 eura. Ak by úrok stúpol na 4 % ročne, splátka by narástla až na 572,90 eura mesačne.

Tento scenár pritom vôbec nie je vylúčený. Nahráva mu aj septembrové zvýšenie základných úrokových sadzieb Európskou centrálnou bankou (ECB) o nečakaných 75 bázických bodov. Navyše jej poprední predstavitelia už avizovali, že pre skrotenie inflácie bude nutné sadzby zvyšovať ešte niekoľkokrát aj v budúcnosti.

To bude mať priamy vplyv na podmienky, za akých si medzi sebou dokážu požičiavať komerčné banky. A tieto drahšie peniaze pre finančné domy spôsobia, že aj úroky z hypoték môžu ísť hore.

Nechajte si prepočítať možnosti

Dôležité preto je, na ako dlho má dlžník zafixovanú aktuálnu úrokovú sadzbu a koľko zo svojho úveru už splatil. Je totiž rozdiel v tom, či môže výhodný úrok z minulosti využívať ešte niekoľko rokov, alebo iba pár najbližších mesiacov. V prvom prípade mu do obdobia vypršania fixu významnejšie klesne aj nesplatená časť istiny. Vďaka tomu môže byť refinancovanie pri výročí fixu ešte výhodnejšie, keďže nová hypotéka bude na nižšiu sumu a odpadne aj poplatok za predčasné splatenie tej starej.

Ak výhodný úrok bude platiť už iba niekoľko mesiacov, je potrebné brať do úvahy, či sa oplatí kvôli takému krátkemu obdobiu uhrádzať „pokutu“ za predčasné splatenie. A tiež či sa za tento krátky čas môžu zvýšiť úroky natoľko razantne, aby sa okamžité refinancovanie vyplatilo. „Nie je vhodné panikáriť a robiť unáhlené rozhodnutia. Vždy je lepšie nechať si prepočítať alternatívy, ktoré prichádzajú do úvahy,“ pripomína odborník.

Oplatí sa čakať s úverom?

Pri refinancovaní hypotéky, ale aj pri braní si novej, je vhodné zvážiť, na aké obdobie si úrok zafixovať. Aktuálne sú najdrahšie dlhodobé, napríklad desaťročné fixácie. Na druhej strane, jednoročné nemusia vyhovovať tým, ktorí odmietajú riskovať náhle zmeny vo výške úrokov a radšej stavia na istotu.

„Úrokové sadzby môžu podľa mnohých analytikov klesnúť z výhľadom na 3 až 4 roky. Ja by som preto pokojne odporúčal aj 3-ročné obdobie fixácie, a potom úrok zafixoval na dlhšie. Toto však takisto závisí od aktuálnej ponuky sadzieb hypotekárnych úverov v čase, keď si klient berie úver,“ upozorňuje V. Mandzák.