Nefunkčný kataster komplikuje čerpanie hypoték, hrozia aj pokuty

Foto: Freepik

Ktoré úkony nie je možné vykonať

Aktuálne platí, že celý realitný trh na Slovensku „zamrzol“ a že predávajúci a kupujúci sa môžu dohodnúť nanajvýš na predbežných podmienkach prípadného budúceho kontraktu. Žiadne reálne úkony na katastri nehnuteľností totiž nedokážu realizovať.

Prevody vlastníctva sú nateraz kvôli nefunkčnému katastrálnemu úradu nemožné. Schvaľovanie nových návrhov do katastra nehnuteľností je prakticky vylúčené. Problémy sa však môžu dotknúť aj ľudí, ktorí už tieto úvodné procedúry majú za sebou, ale potrebujú dodatky k zmluvám, ktoré im teraz nikto nevyhotoví.

„Klient nedostupnosť katastra pocíti predovšetkým cez nedostupnosť hypoték, pretože načerpať peniaze môže až po zapísaní zmien na liste vlastníctva. Veľkým otáznikom sú ešte prípadné sankcie či zmluvné pokuty, ktoré vyplývajú z nenačerpania úveru či nezaplatenia kúpnej ceny,“ tvrdí finančný analytik Swiss Life Select Pavel Škriniar.

V nepríjemnej situácii však nie sú len občania, ale napríklad aj banky. Tie poskytujú klientom úvery na bývanie, respektíve hypotekárne úvery, ktoré musia byť zabezpečené záložným právom na nehnuteľnosť, ktoré je registrované práve na katastri. Bežnou praxou totiž je, že banky uvoľňujú finančné prostriedky z hypotekárneho úveru po vyhotovení návrhu na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností.

Banky hypotéky schvaľujú, ale...

„Aktuálne stále prijímame žiadosti o úver, rovnako tak vieme úvery schvaľovať. Vzhľadom na nefunkčnosť katastra však nie je možné čerpať úvery. Čakáme na to, ako sa k situácii postaví kataster a aké riešenie prinesie. Keď získame nové informácie, klientov budeme informovať o ďalšom postupe,“ upokojuje žiadateľov hovorkyňa Slovenskej sporiteľne Marta Cesnaková.

Schvaľovanie hypoték sa nezastavilo ani vo VÚB banke. „Výpadok katastra má najväčší negatívny vplyv na klientov, ktorí už majú schválenú hypotéku a potrebujú ju čerpať, ale nevedia predložiť doklady z katastra nehnuteľností. V tomto sme, žiaľ, plne závislí od funkčnosti katastra a aj jeho aktuálnych dát,“ uviedol PR manažér banky Dominik Miša.

Kolobeh schvaľovania úverov pokračuje aj v Prima banke. „Žiadosti o hypotéky štandardne prijímame, spracovávame aj schvaľujeme. Aktuálnym výpadkom katastra nehnuteľností môže byť v niektorých prípadoch ovplyvnené čerpanie úverov,“ vysvetľuje hovorkyňa banky Eva Čonková.

„Vo všeobecnosti hypotéky čerpáme na základe listu vlastníctva s vyznačením plomby, čo znamená, že ak klient nevie predložiť takýto dokument, čakáme s čerpaním úverov. Schvaľujeme ich na úverový limit na základe príjmov klientov, ak však klient nemá znalecký posudok s aktuálnym listom vlastníctva, proces je ďalej pozastavený,“ objasňuje produktová manažérka mBank pre úvery na bývanie Soňa Holíková.

Situáciu spojenú s výpadkom systémov katastra sleduje aj 365.banka. „Sme pripravení vyjsť klientom čo najviac v ústrety a poskytnúť im nadštandardnú podporu pri riešení problémov spojených s vybavovaním hypotekárnych úverov. Aj napriek výpadku systémov katastra naďalej konzultujeme hypotéky, prijímame žiadosti a boli sme schopní rýchlo si prenastaviť proces schvaľovania hypoték,“ informuje PR expertka banky Zuzana Blažečková.

SBA: Je to zásah do práv klientov bánk

Na prerušenie činnosti katastra nehnuteľností sa sťažuje aj Slovenská banková asociácia (SBA). „Obnovu funkčnosti katastra nehnuteľností považujeme za nevyhnutnú pre zachovanie dôvery vo fungovanie štandardných ekonomických procesov v Slovenskej republike. Aktuálna situácia predstavuje zásah do práv klientov bánk, ktorí sú obmedzení v realizácii svojich transakcií s nehnuteľnosťami,“ uviedla SBA, ktorej členmi sú slovenské banky vrátane tých najväčších.

Upozornila, že sa nedajú vykonávať prevody vlastníckych práv, zápisy a výmazy záložných práv alebo zriadenie a zrušenie vecných bremien. „Tým je značne obmedzená schopnosť bánk poskytovať kľúčové bankové úverové produkty, ako sú hypotekárne úvery a iné komerčné produkty zabezpečené nehnuteľnosťami,“ dodala.

Obavy vyjadrili aj realitné kancelárie

Ozvali sa aj realitné kancelárie, ktoré vyhlasujú, že ak sa problém s katastrom nehnuteľností nevyrieši v blízkej budúcnosti, môže to mať značne negatívny vplyv aj na trh s nehnuteľnosťami. Zastavené sú najmä zápisy vlastníckych práv, zmeny záložných práv alebo overovanie vlastníctva, ktoré sú zásadnými právnymi garanciami pre realizáciu trhových transakcií.

„Nefunkčný kataster v praxi znamená, že hypotéku si nevybavíte, keďže nie sú dostupné listy vlastníctva, a už pri schválených hypotékach ich nenačerpáte tiež kvôli nefunkčnému katastru. Vlastne nie je možné predať alebo kúpiť nehnuteľnosť. Ďalej nie možná kolaudácia, začatie novej stavby a nezískate ani list vlastníctva,“ prízvukuje odborníčka na financie a reality Monika Dianová z Banskej Bystrice.

Kolaps katastra sa dotkne aj kúpno-predajných zmlúv. „Na základe predĺženia čerpania bude treba pripojiť dodatok k zmluvám, keďže sa nemusí splniť termín vyplatenia kúpnej ceny, ktorá ide z úveru. Problém majú aj súdni znalci, ktorí nedokončia posudky, pretože potrebujú údaje z katastra. A výpadok sa dotkne aj poistenia. Pri poistení nehnuteľnosti a pri získaní poistných návrhov nefungujú v niektorých poisťovniach kalkulačky, keďže cez kataster sa sledujú súradnice poisťovanej nehnuteľnosti. Poistenie nehnuteľnosti je pritom jedna z podmienok čerpania hypotéky,“ hovorí finančný agent Michal Poliak.

Alternatívne riešenie

Aj v tejto patovej situácii však podľa odborníčky existuje krízové riešenie. „Dve banky ponúkajú hypotéku na nešpecifikovanú nehnuteľnosť, čo znamená, že klientovi sa schváli hypotéka a má 6 mesiacov alebo rok, podľa výberu banky, aby si našiel nehnuteľnosť. Výhodou tejto hypotéky je, že klient pozná výšku hypotéky, podmienky a podľa toho si nájde byt alebo rodinný dom,“ radí M. Dianová a dodáva, že v takomto prípade klient nepotrebuje list vlastníctva, keďže nehnuteľnosť je zatiaľ neznáma.

Kým niektoré banky ponúkajú úver na nešpecifikovanú nehnuteľnosť, iné sa snažia vyjsť v ústrety tým, že akceptujú aj starší list vlastníctva. Ak sa problém s katastrom týka aj vás, obráťte sa na svoju banku či finančného agenta.