Foto: Pexels

Najskôr úver, potom byt

Záujemcovia o štartovací byt zvyčajne najskôr hľadajú bývanie a až potom riešia financovanie nehnuteľnosti. Najprv by si však mali zistiť, koľko peňazí im banky reálne môžu požičať. „Podľa dosahovaného príjmu a predpokladaných splátok úveru sa dozviete, o akej výške úveru môžete uvažovať,“ uvádza hovorkyňa UniCredit bank Zuzana Ďuďáková.

Nemôžete očakávať, že ak vám jedna banka vyhovie, urobia tak všetky. Spomedzi dostupných možností treba zistiť, ktorá banka ponúka najlepšie úverové podmienky, a tomu podľa odborníčky prispôsobiť výber nehnuteľnosti.

„Často sa stáva, že klienti podľahnú tlaku a zaplatia za rezerváciu nehnuteľnosti v čase, keď ešte nemajú vyriešenú podobu financovania bývania. Môžu tak prísť o rezervačnú zálohu, alebo si v časovom strese vybavia hypotéku s nie úplne ideálnymi podmienkami a splátka úveru veľmi zaťaží ich rozpočet,“ vysvetľuje riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk Eva Šablová a dodáva, že hľadanie najideálnejšej banky uľahčí skúsený finančný agent.

Koľko ma bude stáť úver?

Banky na Slovensku bežne požičiavajú do výšky 80 % z hodnoty založenej nehnuteľnosti, no môže to byť aj viac. „Pätina zo všetkých hypoték môže byť až do 90 % z hodnoty nehnuteľnosti, banky však na poskytnutie týchto hypoték môžu mať prísnejšie podmienky. V prípade, že pre banku zakladáte tú istú nehnuteľnosť, ktorú chcete z úveru financovať, je potrebné mať aj vlastné finančné zdroje vo výške 10 až 20 %,“ vysvetľuje Z. Ďuďáková.

Vlastné zdroje žiadatelia často hľadajú vo svojich úsporách, prípadne požiadajú o pomoc rodinných príslušníkov, alebo si zoberú spotrebný úver, čo však pre maximálne osemročnú splatnosť výrazne navýši mesačné náklady.

Poplatky pri vybavovaní úveru

Už vybavovanie úveru niečo stojí. Žiadateľ platí za vybavenie znaleckého posudku, čakajú ho poplatky na katastri nehnuteľností, možný poplatok za poskytnutie úveru, vedenie účtu, ale aj prvá splátka poistenia nehnuteľnosti. Tieto poplatky sú v individuálnej výške.

Pre klienta by mala byť dôležitá výška mesačnej splátky a lehota fixácie úrokovej sadzby, počas ktorej banka garantuje dohodnutý úrok. Pri porovnaní hypoték sa však často zameriavame najmä na úrokovú sadzbu. Celkové náklady však najpresnejšie vyjadruje ročná percentuálna miera nákladov (RPMN).

Podľa Národnej banky Slovenska (NBS) pomocou RPMN môžeme pri rovnakej výške úveru posúdiť výhodnosť úverov od rôznych finančných ústavov, pretože zahŕňa aj ďalšie poplatky. „K nim patrí poistenie úveru či nutnosť zriadiť si v banke aktívny účet. Platenie za tieto dodatočné produkty môže váš úver predražiť, preto je to pri porovnávaní hypoték veľmi dôležité,“ vysvetľuje E. Šablová.

Podávame žiadosti

Ak ste si vybrali banku či banky, ktoré vyhovujú vašim podmienkam, môžete si podať žiadosti o úver. K nim je potrebné pripojiť niekoľko dokladov žiadateľa či žiadateľov o hypotéku. Požiadavky bánk sú mierne odlišné.

Vo všeobecnosti sú to doklady totožnosti, potvrdenia o príjme žiadateľov, návrh kúpnej zmluvy či znalecký posudok. „Ten nesmie byť starší ako jeden rok, a ak ide o refinancovanie úveru, je možné akceptovať aj starší, no menej ako sedemročný posudok,“ uvádza v Sprievodcovi hypotékou Tatra banka.

„Žiadosť považuje banka za kompletnú, ak sú predložené všetky ňou požadované doklady a žiadosť je kompletne vypísaná. Žiadosť a doklady môže predložiť aj finančný sprostredkovateľ,“ pokračuje Z. Ďuďáková.

O hypotéku môžete požiadať osobne v pobočke alebo v niektorých prípadoch poslať žiadosť a doklady online. Podpísať zmluvu je však stále potrebné fyzicky, keďže legislatíva zatiaľ neumožňuje úverovú zmluvu podpísať elektronicky.

Na ťahu je banka

Po prijatí žiadosti a dokladov banka posúdi schopnosť žiadateľa splácať úver. Overuje jeho príjmy, životné náklady, finančné záväzky a ďalšie informácie z externých zdrojov. „Interný znalec overí hodnotu nehnuteľnosti. Výsledok posúdenia schopnosti splácať úver banka žiadateľovi oznámi bez zbytočného odkladu a vyzve ho na podpis zmluvy o úvere,“ uvádza Z. Ďuďáková.

Banky posielajú návrh úverovej zmluvy s časovým predstihom. Samotnú zmluvu môžete podpísať v pobočke, prípadne pred notárom alebo na matrike.

Okrem zmluvy k hypotéke sa podpisuje aj zmluva o zriadení záložného práva banky k nehnuteľnosti a takisto návrh na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností. Tieto dokumenty následne nový bankový klient zanesie na miestny katastrálny odbor okresného úradu. Úradne potvrdený originál návrhu na vklad záložného práva potom klient prinesie do banky.

Poistenie je povinné

Klient musí myslieť aj na poistenie nehnuteľnosti a do banky takisto priniesť doklad z poisťovne. „Nehnuteľnosť musí byť v čase čerpania hypotéky poistená, pretože podmienkou čerpania hypotéky je zriadenie vinkulácie poistenia nehnuteľnosti v prospech banky,“ dodáva E. Šablová. Vinkulácia poistenia znamená, že v prípade škodovej udalosti poisťovňa vyplatí odškodné najskôr banke.

Po splnení týchto všeobecných a prípadne ďalších špecifických podmienok bánk sa načerpá úver a následne sa peniaze z úveru prevedú na účet predávajúceho. Banke potom splácate dohodnutú istinu, teda požičanú sumu a úrok.