Foto: Shutterstock

Vyššie životné minimum od júla 2023

Národná banka Slovenska (NBS) určuje pravidlá, ktorými sa musia riadiť banky pri poskytovaní úverov. Jedným z nich je životné minimum, teda suma, ktorú je potrebné pri posudzovaní žiadosti o hypotéku odpočítať z čistého príjmu žiadateľa. V súčasnosti je životné minimum na úrovni 234,42 eura, no od 1. júla 2023 stúpne na 268,88 eura.

„Ľuďom s nízkym príjmom, mladým dvojiciam s dieťaťom či páru s dieťaťom a s manželkou na materskej určite odporúčam nechať si prepočítať vplyv úpravy životného minima na maximálnu výšku hypotéky, ktorú môžu od banky dostať,“ radí finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik. Takíto žiadatelia by sa teraz podľa neho mali so žiadosťou o hypotéku čo najviac poponáhľať.

Maximálna možná splátka klesla

Pre záujemcov, ktorí zarábajú „v čistom“ napríklad tisíc eur mesačne, bude papierovo najvyššia možná splátka úverov vo výške 439 eur. V skutočnosti to však bude ešte menej. Banky totiž musia pri výpočte splátky počítať s úrokovou sadzbou navýšenou o dve percentá. Klient totiž teoreticky musí byť schopný splácať hypotéku aj v prípade, ak by úroková sadzba časom stúpla.

Záujemcovia o hypotéku by si tiež mali byť vedomí, že životné minimum sa zvyšuje nielen u žiadateľa o úver, ale aj u spolužiadateľa a zaopatrených či nezaopatrených detí. „V prípade štvorčlennej rodiny znamená navýšenie životného minima zníženie z disponibilného príjmu o takmer 78 eur mesačne,“ upozorňuje výkonný riaditeľ spoločnosti Finvia holding Michal Kremnický.

Limitom môže byť aj veková hranica

Ako pripomína odborný garant pre úvery pre Universal maklérsky dom Marek Sokol, problémom pre mnohých klientov môže byť aj veková hranica. NBS totiž s účinnosťou od 1. januára 2023 výrazne sprísnila aj ďalší parameter, a to DTI (Debt to Income), ktorý definuje maximálnu výšku úveru, o ktorú môžu klienti žiadať.

„Tá je aktuálne stanovená maximálne ako 8-násobok čistého ročného príjmu. Každým ďalším rokom sa tento parameter znižuje o 0,25 percentuálneho bodu,“ vysvetľuje odborník. To znamená, že napríklad 45-ročný klient už tento rok môže požiadať „len“ o hypotekárny úver dosahujúci maximálne 6,75-násobok jeho čistého ročného príjmu.

Odborníci radia: Nečakajte a konajte

Slovenskí klienti si podľa odborníkov na hypotéky často berú úvery, ktoré sú na hranici povolených limitov, a tak si kvôli klesajúcej maximálnej splátke budú môcť dovoliť čoraz menšie, respektíve lacnejšie nehnuteľnosti. Ceny bývania totiž zatiaľ neklesajú takou rýchlosťou, ako sa znižuje maximálna možná splátka hypotéky. Nehnuteľnosti sú stále drahšie ako pred rokom, keď sa začalo so zdražovaním hypotekárnych úverov.

„Ceny nehnuteľností sú také vysoké, že jednotlivec si často nevie kúpiť byt alebo rodinný dom bez pomoci rodinných príslušníkov. V kombinácii s vysokými úrokovými sadzbami je pre mnohých ľudí vlastné bývanie momentálne nedosiahnuteľné,“ dodáva P. Matovič.

Klienti, ktorým zmena životného minima ovplyvní maximálnu výšku hypotéky, by tak mali využiť zostávajúci čas a podať žiadosť o úver už teraz. „Mali by tak urobiť čím skôr, aby mali hypotéku schválenú najneskôr do 30. júna 2023. Pri posudzovaní bonity klienta totiž nie je pre banky rozhodujúci dátum podania žiadosti, ale dátum jej schvaľovania,“ vysvetľuje riaditeľ úverov divízie spoločnosti Finportal Adrián Luterán.

Klienti tak podľa neho získajú čas na následné čerpanie hypotéky, a to až na šesť mesiacov. Pri developerských projektoch to môže byť aj dlhšie obdobie. „V prípade viacčlenných domácností, ktoré nedisponujú nadštandardným príjmom, je v prípade záujmu o hypotéku vhodné sa poponáhľať a podať žiadosť o úver čím skôr, keďže rozdiel vo výške úveru môže predstavovať aj 10-tisíc eur,“ dopĺňa A. Luterán.

Hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť

Jedným zo spôsobov, ako možno získať viac času a vyhnúť sa obmedzeniu maximálnej výšky hypotéky, je produkt Hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť. Podľa oslovených finančných sprostredkovateľov ho aktuálne ponúkajú dve banky – ČSOB a UniCredit Bank.

Výhodou je, že tento typ úveru umožní klientovi schválenie hypotéky ešte pred zvýšením životného minima, respektíve pred ďalším zvyšovaním úrokových sadzieb. „Na následné nájdenie ich vysnívanej nehnuteľnosti majú klienti osem a viac mesiacov v závislosti od vybranej banky,“ vysvetľuje M. Sokol.

Ak má klient dostatok času na výber správnej nehnuteľnosti, má tiež podľa odborníkov na hypotéky dostatok času na vyjednávanie s predávajúcimi s cieľom dosiahnuť výraznejšie zníženie ceny bytu. „Prax ukazuje, že v individuálnych prípadoch je možné dosiahnuť zľavu až 20 %,“ tvrdí M. Búlik.

Podľa P. Matoviča však v tomto prípade treba preveriť aj poplatky v prípade, ak by sa úver vôbec nečerpal. Tento poplatok totiž môže predstavovať aj 500 eur. „Ďalším dôležitým faktom, ktorý si treba uvedomiť, je aj začiatok fixácie. Tá môže plynúť už od podpisu úverovej zmluvy aj napriek ešte nečerpanému úveru,“ upozorňuje P. Matovič.

Klient má podľa hypogaranta spoločnosti Insia Jozefa Belka síce väčšiu flexibilitu pri výbere nehnuteľnosti, no hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť môže mať aj vyššiu úrokovú sadzbu.

Dostupnosť bývania klesne ešte viac

Maximálna výška hypotekárneho úveru klesá od začiatku minulého roka, keď došlo k zdražovaniu úverov na bývanie. Odvtedy je možné počítať tento pokles v desiatkach tisíc eur. Podľa predikcií NBS sa situácia nezmení ani v najbližších mesiacoch tohto roka. Úrokové sadzby by ešte mali v priebehu roka 2023 naďalej rásť, keďže Európska centrálna banka pokračuje vo zvyšovaní základnej úrokovej sadzby.

Predpokladá sa, že do konca roka ECB ešte pristúpi k jednej alebo dvom úpravám sadzieb po 0,25 percentuálneho bodu. V úrokových sadzbách hypoték sú tieto nárasty započítané len čiastočne, čo znamená, že úročenie hypoték pravdepodobne do konca roka stúpne aj na Slovensku.

Pri nových úveroch by sa v závere roka mohli dostať sadzby pri 5-ročnej fixácii do pásma 4,5 až 5 %. „To znamená, že maximálna hypotéka pri nezmenenom príjme bude v porovnaní s dneškom ešte klesať,“ uzatvára M. Búlik.