Foto: Shutterstock

Dynamický začiatok roka

Hypotekárny trh v roku 2022 zaznamenal niekoľko fáz. Prvú polovicu roku poznamenalo intenzívne zrýchlenie a druhú zase výrazné spomalenie rastového trendu. Masívne obchodovanie hypoték začiatkom tohto roku odštartovali diskusie z prelomu rokov o možnom zvyšovaní úrokových sadzieb.

K tomu napokon aj došlo už vo februári 2022. Tí, ktorí nemali hypotéku, sa po ňu ponáhľali do banky, a tí, ktorí ju mali, sa pokúsili o ešte stále výhodnú refixáciu pôvodnej úrokovej sadzby na dlhšie obdobie.

Objem čerstvo schválených žiadostí o hypotekárny úver dosiahol historické rekordy. Tento nápor ustúpil v druhom štvrťroku, keď úrokové sadzby začali výraznejšie rásť. Schválené úvery sa však ešte stále vo veľkom dočerpávali, a tak objemy úverových portfólií naďalej rástli.

„To všetko sa udialo na pozadí rýchlorastúcich cien nehnuteľností, ktoré nielenže motivovali k urýchleniu rozhodnutia o kúpe, ale zároveň prispievali aj k potrebe stále väčších úverov. Rástol teda počet novoposkytnutých hypoték, ako aj ich priemerná výška,“ píše vo svojej správe o finančnej stabilite z decembra 2022 NBS.

Hypotéky zdraželi o 1,5 %

V druhej polovici tohto roka sa situácia na trhu s hypotékami upokojila. Zvyšovanie úrokových sadzieb však neustalo. Pre mnohé domácnosti to znamenalo znepokojenie v súvislosti s domácimi rozpočtami. A znepokojnenie bolo natoľko intenzívne, že september 2022 bol z pohľadu poskytovania nových úverov najslabší od roku 2013.

Rast úrokových sadzieb domácich hypotekárnych úverov bol výraznejší ako v ostatných krajinách eurozóny. Kým vlani boli úroky hypoték na Slovensku tretie najnižšie, v súčasnosti sú už vyššie, ako predstavuje priemer eurozóny. Z menej ako jedného percenta v priebehu roka zdraželi o 1,5 percentuálneho bodu.

Dopyt poklesne ešte viac

„Ďalším dôležitým faktorom vývoja úrokových sadzieb na hypotékach bude aj cena krytých dlhopisov, ktorými sa v súčasnosti financuje približne pätina hypotekárneho portfólia. Aj táto cena výrazne vzrástla, pričom je tiež ovplyvnená zvýšenou rizikovou prirážkou,“ konštatuje NBS.

Aj preto podľa nej možno očakávať, že vplyv rastúcich sadzieb na hypotekárny trh sa v nasledujúcom období ešte prehĺbi. S rastúcimi sadzbami rastú aj splátky úverov, a preto sa kvôli dosiahnutiu hraničných limitov DSTI (veľkosť finančnej rezervy po odpočítaní životného minima) nové hypotéky poskytujú v nižších objemoch ako tie staršie. Centrálna banka preto predpokladá, že dopyt po nových hypotékach v blízkej budúcnosti poklesne ešte viac.

Fixácie hypoték sa predlžujú

Dobrou správu z pohľadu finančnej stability je, že mnoho bankových klientov si úrokové sadzby v tomto roku zafixovalo na dlhšie obdobie. Týka sa to nových aj už existujúcich úverov. Domácnosti sa tak na dlhšie obdobie vyhnú zvyšovaniu splátok svojich hypoték. Úrokové riziko sa tak z domácností prenáša na banky, no tie majú v porovnaní s domácnosťami viac možností, ako ho zmierniť.

Z nových hypoték v jarných mesiacoch 2022 mala každá tretia fixáciu dlhšiu ako 5 rokov. Pri už existujúcich hypotékach bolo toto číslo ešte vyššie. Pritom z dlhodobého hľadiska podiel hypoték s fixáciou dlhšou ako 5 rokov predstavuje len 7 %. K takémuto riešeniu väčšinou pristupovali dlžníci s lepším príjmom a vyšším dosiahnutým vzdelaním, čiže menej rizikoví klienti.