Kúpa nového bytu a predaj starého? Tu sú tipy od odborníkov, ako to zvládnuť bez stresu

Foto: Shutterstock

Prišiel správny čas

Keďže sa očakáva, že ceny nehnuteľností budú v tomto roku ďalej rásť, práve teraz môže byť ideálny moment uvažovať nad kúpou nového bývania. 

Pre väčšinu klientov je kúpa nového bývania priamo naviazaná na predaj pôvodnej nehnuteľnosti, pretože nemajú k dispozícii dostatočné vlastné zdroje. „Stretávame sa s tým veľmi často. Najčastejším dôvodom je zmena životnej situácie, napríklad rozrastajúca sa rodina, potreba väčšieho priestoru, presun z bytu do domu, zmena lokality kvôli práci alebo škole, prípadne rozvod či spojenie domácností,“ hovorí riaditeľka FinGO reCloud Róberta Mecková.

Ideálny postup má podľa nej jasnú logiku. „Najskôr je nevyhnutné preveriť finančné možnosti a schopnosť získať úver, aby klient vedel, s akým rozpočtom môže reálne pracovať. Zároveň je dôležité správne naceniť nehnuteľnosť na predaj, aby bolo jasné, aké finančné zdroje z predaja vstúpia do kúpy,” vysvetľuje Mecková.

Najskôr rozpočet, až potom obhliadky

Podľa odborníčky na hypotéky treba mať jasno v reálnych finančných možnostiach ešte predtým, než sa záujemcovia o nové bývanie pustia do obhliadok. Inak riskujú, že sa nadchnú pre byt či dom, ktorý si v konečnom dôsledku nebudú môcť dovoliť, alebo naopak, budú robiť zbytočné ústupky. „Ak ľudia preskočia úvodnú finančnú analýzu, často hľadajú nehnuteľnosť mimo svojho rozpočtu alebo sa naopak zbytočne obmedzujú, hoci by to nebolo potrebné,“ opisuje riaditeľka pre úvery FinGO.sk Eva Šablová.

Dobrou správou je, že teraz je podľa odborníčky ideálny čas na hypotéku, pretože úrokové sadzby sú stále priaznivé. Na začiatku sa pritom netreba viazať na konkrétnu banku ani podávať oficiálnu žiadosť o úver. „Na úvod úplne postačia nezáväzné prepočty. Podaná žiadosť sa môže zapísať do úverového registra a zbytočne skomplikovať ďalší postup,“ upozorňuje Šablová. Skúsení finanční makléri poznajú pravidlá jednotlivých bánk a dokážu vopred vybrať tie, kde má klient najväčšiu šancu na schválenie hypotéky.

Následne má zmysel súbežne spustiť hľadanie nového bývania a predaj svojej nehnuteľnosti. Rezervácia novej nehnuteľnosti by podľa odborníkov mala prísť až v momente, keď je predaj minimálne rozbehnutý alebo zazmluvnený. Varujú, že preskakovanie týchto krokov zvyšuje riziko problémov.

Aké riziká hrozia pri nesprávnom harmonograme

Ak klient najprv kúpi novú nehnuteľnosť a až potom predáva svoju pôvodnú, často sa dostáva do zložitej finančnej situácie. Dvojité financovanie je totiž možné len v prípade, že má klient nárok na ďalšiu hypotéku, čo však veľakrát nemá, pretože banka medzi jeho výdavky započítava aj splátky súčasnej hypotéky.

„Mnohí klienti zároveň potrebujú mať k dispozícii aj peniaze z predaja, aby vôbec splnili podmienky na kúpu. Ak banka druhú hypotéku neschváli a klient už má rezervovanú novú nehnuteľnosť, vzniká problém,“ vysvetľuje Mecková z FinGO.sk. Prichádza časový tlak, stres a snaha predať nehnuteľnosť čo najrýchlejšie, čo často vedie k nižšej predajnej cene a slabšej vyjednávacej pozícii klienta.

Naopak, ak klient svoju nehnuteľnosť najskôr predá a až potom kupuje novú, môže dočasne zostať bez bývania a musí riešiť prenájom alebo pomoc rodiny, čo znamená aj dvojité sťahovanie. Dlhší časový odstup medzi predajom a kúpou navyše môže spôsobiť, že ceny nehnuteľností medzičasom vzrastú a klient bude nútený vybrať si nehnuteľnosť, ktorá mu nebude úplne vyhovovať.