Koniec refinančných hypoték: Schválenie žiadosti trvá týždne, úroky na dlhých fixáciách sú vysoké

Foto: Shutterstock

Banky nestíhajú

Enormný záujem o refinancovanie hypoték sa začal bezprostredne po sérii zvyšovania úrokových sadzieb. Tieto úrokové „turbulencie“ za posledné dva mesiace spôsobili okrem rekordného nárastu refinančných hypoték aj problémy pri schvaľovaní úverov. 

Na vybavenie žiadosti o refinancovanie hypotéky sa aktuálne čaká dlhšie, ako býva zvykom. V niektorých bankách je minimálna lehota na vybavenie žiadosti tri týždne, pričom v minulosti to bolo otázkou niekoľkých pracovných dní. V niektorých prípadoch klienti čakali na stanovisko banky aj viac ako mesiac, čo pre Financial Report potvrdili viacerí finanční sprostredkovatelia.

ČSOB stopla refinančné hypotéky

Tento nápor na bankový personál okrem iného spôsobil, že ČSOB ako prvá finančná inštitúcia na Slovensku pristúpila k dočasnému obmedzeniu poskytovania refinančných úverov – 15. apríla 2022 tak urobila vôbec prvýkrát vo svojej histórii. 

Banka tento krok zdôvodnila tým, že kapacitne nedokázala prijímať veľký nápor žiadostí. „Aktuálne pre veľmi vysoký záujem o hypotekárne úvery sme museli dočasne pristúpiť k pozastaveniu prijímania žiadostí o refinancovanie, aby sme vedeli prioritne posudzovať a schvaľovať nové žiadosti o úvery nevyhnutné pre získanie novej nehnuteľnosti,“ vysvetľuje hovorkyňa banky Anna Jamborová. 

ČSOB pritom ešte donedávna ponúkala zaplatenie troch mesačných splátok úveru až do maximálnej výšky 1 500 eur. Podľa odborníkov v tomto prípade zavážilo aj to, že rozpočet určený na takúto kampaň bol niekoľkonásobne prekročený a tak by pokračovanie pre banku mohlo mať vážny dosah na ziskovosť takýchto refinančných úverov. 

V minulosti sa to už stalo viacerým finančným domom, nie však tak, že refinancovať odmietli – skôr sa len predĺžil schvaľovací proces. ČSOB sa k refinancovaniu hypoték plánuje vrátiť „hneď, ako to bude možné“. Zvýšený nápor na personálne kapacity z dôvodu vysokého počtu žiadostí o refinancovanie hlásila posledné týždne aj 365.bank. Aj tu schvaľovanie žiadostí trvalo v uplynulom období niekoľko týždňov.

Začiatok konca

Ostatné banky na Slovensku refinančné hypotéky nijako neobmedzili, no éra refinancovania hypoték sa pravdepodobne nateraz skončila. Pravdepodobnosť, že by klient refinancoval hypotéku s tým, že dostane lepšiu sadzbu, ako má momentálne na svojom hypotekárnom úvere, je minimálna.

Refinancovanie sa podľa odborníkov na hypotéky aktuálne oplatí jedine z dôvodu predĺženia obdobia fixácie a za predpokladu, že klientovi nevie sadzbu znížiť jeho materská banka.

Za posledné dva mesiace finančné inštitúcie zvýšili úrokové sadzby už viac ako 20-krát a pri dlhších fixáciách sa v mnohých bankách blížia k hranici 3 % ročne. Vo väčšine finančných domov sú tak úroky vyššie o 0,5 až 1 % ako vo februári tohto roka, a podľa odborníkov na hypotéky refinancovanie úplne stratilo význam.

Navyše vysoká inflácia a vojnová agresia na Ukrajine zatiaľ vytvárajú silný predpoklad, že úroky hypoték budú aj naďalej rásť. 

Dostali vyšší úrok

V niektorých finančných domoch je ponuka úrokovej sadzby platná v deň, keď podáte žiadosť, inde zase v momente schválenia úveru. Zároveň však môže dôjsť k situácii, že žiadosť bude z nejakého dôvodu potrebné opätovne zadať, a klient tak bude znovu vystavený riziku zmeny podmienok v čase.

V marci a apríli tohto roku niektoré banky zvyšovali úrokové sadzby aj klientom, ktorí už mali schválenú hypotéku s odloženým čerpaním. „Historicky si nepamätám, že by banky k takýmto krokom niekedy pristúpili, ide o naozaj výnimočnú situáciu,“ vysvetľuje odborný garant pre bankový sektor a kapitálový trh spoločnosti Universal maklérsky dom Vladimír Mandzák. 

Predbežná dohoda s bankou o podmienkach hypotéky môže mať rôzny význam a záleží, s akou bankou sa klient dohodne. Napríklad v Slovenskej sporiteľni je ponuka len informatívna a nezáväzná až kým úver nie je schválený. To v praxi znamená, že táto banka môže zmeniť úroky pri hypotékach, ktoré už boli zadané do schvaľovania. Klient teda môže dostať iný finálny úrok, než aký banka spočiatku sľubovala. Sporiteľňa na druhej strane zmeny úrokov komunikuje bežne aj 10 dní vopred, takže klient má dostatok času na rozhodnutie.

Vo VÚB banke, ČSOB, UniCredit bank či Prima banke sa schvaľuje dohodnutý úrok v čase podania žiadosti, respektíve spracovania klientovej žiadosti. Spomínané banky však niekedy zvyšujú sadzby s okamžitou platnosťou a bez predošlého avíza. Banka niekedy nestihne okamžite spracovať žiadosť klienta, a ten už musí počítať s novým úrokom, ktorý medzičasom vošiel do platnosti. Tento scenár sa odohral niekoľkokrát aj počas uplynulých týždňov, viaceré banky totiž menili sadzby tri- až štyrikrát za jediný mesiac.

Koniec preplácania sankcií

Jedným z dôvodov rekordného počtu refinancovaných hypoték je tiež fakt, že banky sa ešte stále snažia zdraženie úverov kompenzovať inými bonusmi, napríklad odpustením poplatku za poskytnutie úveru. 

Aj spomínaným praktikám získavania nových klientov od konkurencie však môže čoskoro odzvoniť. „Preplácanie sankcie na trhu stále funguje a zatiaľ vieme, že bude fungovať do konca mája,“ upozorňuje V. Mandzák.

Ako ukazuje prax, klienti pritom nepozerajú na lacnejšie úrokové sadzby, skôr sa snažia krátkodobé fixácie prehadzovať na dlhodobé, aj za cenu vyššieho úroku, a vtedy je preplatenie sankcie pre nich veľkým bonusom.