Kam až klesnú úrokové sadzby hypoték v roku 2025 a čo to urobí s realitným trhom

Foto: Freepik

Pozitívne vízie pre rok 2025

Pohyb úrokových sadzieb hypotekárnych úverov po dvoch rokoch zvyšovania konečne nabral opačný smer. V septembri 2024 sa ich priemer pohyboval na úrovni 4,35 % ročne, v októbri klesli o ďalšiu desatinu percentuálneho bodu, a niektoré banky ich znížili aj na úplnom konci tohto roka. „Priemerný úrok by sa koncom tohto roka mohol dostať na úroveň 4 %,“ prognózuje finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.

Výšku kľúčových úrokových sadzieb platnú pre všetky krajiny eurozóny určuje Európska centrálna banka (ECB). „Predpokladáme, že ECB bude sadzby znižovať aj v priebehu roka 2025,“ očakáva hlavný ekonóm ČSOB Marek Gábriš.

ECB by mohla úrokové sadzby v budúcom roku znižovať v štyroch krokoch. O tom, či je reálne aspoň jednopercentné zníženie, rozhoduje úročenie slovenských štátnych dlhopisov. Banky sa podľa analytika budú snažiť držať úroky hypoték jedno percento nad úročením desaťročných štátnych dlhopisov.

„Aj keby sa príjmy z konsolidačného balíka v priebehu budúceho roka vyvíjali podľa plánu vlády, aj tak odborníci neočakávajú zásadnejší pokles úročenia štátnych dlhopisov. Zvlášť ak investori majú isté obavy o ďalší vývoj Slovenska, čo ukázalo zhoršenie ratingu Moody`s v polovici decembra. Je skôr menej pravdepodobné, že by úrokové sadzby dlhopisov klesli v priebehu ďalších 12 mesiacov o jeden percentuálny bod, čo by umožnilo rovnaké tempo poklesu úročenia hypoték,“ tvrdí M. Búlik a dodáva, že hypotéky na Slovensku budú aj naďalej patriť k najdrahším v Európe, a úrokové sadzby budú podľa neho stále nad hranicou 3 %.

Podobný scenár očakáva aj ďalší analytik. „Ak sa dnes úrokové sadzby pohybujú na úrovni okolo 4 %, do konca budúceho roka sa dostaneme na úroveň 3,4 %. Rozdiel medzi znížením úrokovej sadzby ECB a úverových sadzieb u nás bude aj dôsledkom vyšších nákladov bankového sektora,“ hovorí Tomáš Boháček z 365.bank.

Väčší záujem o nehnuteľnosti?

Kým analytici hovorili o budúcoročných úrokoch nad 3 %, odborník na reality je o niečo optimistickejší. „Predpokladáme najnižšie úrokové miery niekde na úrovni 2,7 až 2,9 %, čo je rozumná a udržateľná úroveň. Na trh to prinesie viac kupujúcich, čo by mohlo rozhýbať realitný trh a mierne zvýšiť ceny nehnuteľností na úrovni okolo 5 %,“ hovorí generálny riaditeľ realitnej siete Upgreat Richard Churý.

„Keby úrokové sadzby poklesli, zvýšil by sa dopyt po nehnuteľnostiach, a teda ceny nehnuteľností by vzrástli. My však toto nepredpokladáme. Úroková sadzba je momentálne nastavená priaznivo k cene nehnuteľností,“ tvrdí odborníčka na reality Karin Zápalová.

V prvom štvrťroku 2025 bude podľa M. Búlika nižší záujem o hypotéky a počíta sa aj s rastom cien novostavieb. „Nemožno síce vylúčiť marketingové akcie s dočasnou nižšou splátkou v snahe opäť oživiť dopyt, no pre rastúce náklady na život v dôsledku konsolidácie verejných financií skôr očakávam odkladanie veľkých investícií,“ myslí si M. Búlik a dodáva, že neskôr by mohol záujem o nové úvery aspoň mierne rásť.

Oživenie trhu s hypotékami už v druhom štvrťroku 2025 však očakáva analytik 365.bank. „Dopyt po hypotékach by mal v prvom štvrťroku oproti aktuálnej situácii mierne poklesnúť, ale už na konci jari by sa situácia mala zmeniť a objem nových úverov na bývanie by mal opätovne rásť,“ hovorí T. Boháček.

Nielen konsolidácia predraží nehnuteľnosti

Kým do konca roka 2024 bude ešte záujem o nehnuteľnosti vyšší najmä pre nižšiu DPH, v budúcom roku dopyt pravdepodobne ochladne. Analytici odhadujú, že ceny realít môžu v budúcom roku vzrásť o 4 a viac percent. Dôvodom je nielen rast DPH pri predaji nehnuteľnosti, ale aj pri všetkých vstupoch, ktoré sú spojené s výstavbou. Tomáš Boháček očakáva, že na zdražovaní sa podpíše aj transakčná daň. „V celkovom súhrne by nás neprekvapilo, ak by ceny nehnuteľností budúci rok v priemere stúpli o 10 %,“ prognózuje analytik.

„Na trh príde viac kupujúcich, ktorí odkladali dopyt, čo znamená, že dopyt po nehnuteľnostiach by mal rásť, a preto predpokladáme rast cien nehnuteľností na úrovni približne 5 %. V dôsledku konsolidácie verejných financií sa bude znižovať kúpna sila obyvateľstva a zároveň stále cítime zníženú ponuku a menšiu ochotu predávajúcich ponúkať nehnuteľnosti za súčasné ceny. Preto si myslím, že rast realitného trhu síce príde, ale v roku 2025 bude skôr len mierny,“ uzatvára R. Churý.