Hypotéka vs. podnájom: Čo sa v čase stúpajúcich úrokových sadzieb oplatí viac?

Roland Régely 5.8.2022

Poslať

Úrokové sadzby hypotekárnych úverov na Slovensku síce stúpajú už niekoľko mesiacov po sebe, napriek tomu je kúpa nehnuteľnosti stále výhodnou investíciou. Mesačný nájom sa totiž často rovná, alebo je dokonca drahší ako splátka hypotéky. Podnájom zvykne byť alternatívou pre ľudí, ktorých príjem nepostačuje na schválenie hypotéky, prípadne ho využívajú ľudia s potrebou dočasného bývania, alebo zvýšenej pracovnej mobility.

Foto: Shutterstock

Slováci chcú bývať vo vlastnom

Financial Report oslovil s otázkou porovnania výhodnosti hypoték, respektíve podnájmov, viacerých odborníkov z oblasti finančného sprostredkovania. Väčšina z nich si nemyslí, že zdražovanie hypoték výraznejšie zvýhodní bývanie v podnájme.

Viacerí síce priznali, že so stúpajúcimi úrokovými sadzbami hypotekárnych úverov môže logicky rásť počet ľudí, ktorí namiesto úveru a kúpy bývania uprednostnia podnájom, no k zmene spotrebiteľského správania by zatiaľ nemalo prísť.

Naďalej tak platí, že prevažná väčšina ľudí na Slovensku preferuje vlastníctvo nehnuteľnosti pred podnájmom. Ten je už tradične populárny najmä v štátoch západnej Európy. „Na Slovensku ešte určite niekoľko rokov budú klienti uprednostňovať úver pred podnájmom, podmienky na kúpu bytov, prípadne výstavbu domov, sú stále priaznivé,“ myslí si odborný garant pre bankový sektor spoločnosti Universal maklérsky dom Vladimír Mandzák.

Hypotéka je najvýhodnejší spôsob

Slováci chcú nehnuteľnosť vlastniť aj napriek tomu, že ceny nehnuteľností rastú už niekoľko rokov po sebe. „Faktom je, že na Slovensku máme v súčasnosti najhoršiu dostupnosť bývania z celej Európskej únie, keďže ceny nehnuteľností za posledné tri roky rástli trojnásobne vyšším tempom ako príjmy,“ vysvetľuje finančný analytik spoločnosti OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.

Podľa neho to znamená, že najmä ľudia s nízkymi príjmami a viacdetné rodiny vo väčších mestách majú už dnes sťažený prístup ku kúpe vlastného bývania.

Na druhej strane, aj napriek rastu úrokových sadzieb hypoték, priemerná úroková sadzba nových hypoték v máji 2022 stúpla na necelého 1,6 %. „Aj keď hypotéky v máji zdraželi najviac od prijatia eura na Slovensku, stále išlo oproti aprílu o nárast len o 0,3 percentuálneho bodu,“ vysvetľuje M. Búlik. Hypotéku si tak podľa neho ešte stále môže dovoliť drvivá väčšina ľudí s trvalou prácou a bežným príjmom.

V prospech hypoték podľa V. Mandzáka hovorí aj to, že tieto úvery na bývanie sú aj po zdražovaní vo väčšine prípadov stále dostupné s úrokom do 3 % pri fixáciách od troch do piatich rokov: „Je pravdepodobné, že sa ešte zvýšia, ale nepredpokladám, že by prekročili hranicu 4 %.“

Executive manager zo spoločnosti Partners Group SK Adam Baško upozorňuje aj na to, že ďalší rast úrokových sadzieb klientov motivuje refinancovať úvery, respektíve urýchľuje rozhodovanie sa o kúpe vlastnej nehnuteľnosti.

Mladí ľudia často zakladajú nehnuteľnosti rodičov

Pri žiadosti o hypotéku na byt či dom dnes banky štandardne vyžadujú mať našetrených aspoň 20 % z hodnoty, prípadne bývanie dofinancovať úverom. Viac peňazí formou hypotéky sa dá získať už len cez výnimku v banke. Pomôcť si však možno napríklad aj ďalšou zábezpekou, čo využíva množstvo mladých ľudí na Slovensku. Finanční sprostredkovatelia spomínajú najmä situácie, keď rodičia pomáhajú svojim deťom založením vlastnej nehnuteľnosti v prospech kúpy nového bytu či domu pre svoju ratolesť. Ďalšou alternatívou je dofinancovanie hypotéky spotrebným úverom, stavebným sporením, respektíve medziúverom zo stavebného sporenia.

Inflácia praje lacným úverom

Inflácia na Slovensku aktuálne dosahuje viac ako 13 %, a touto hodnotou výrazne prevyšuje úrokové sadzby hypotekárnych úverov. Z dlhodobého hľadiska tak na nej budúci majiteľ nehnuteľnosti môže profitovať, pretože vo výsledku zlacňuje jeho dlh. „Otázne je, kedy sa toto obdobie vysokej inflácie v Európe skončí. Určite to nebude tento ani budúci rok, otázne sú však tie ostatné roky,“ analyzuje manažér bankového sektora spoločnosti INSIA SK Jozef Belko.

Finanční sprostredkovatelia očakávajú mierny pokles úrokových sadzieb približne po troch až štyroch rokoch, takže hypotéky by aj v budúcnosti mohli byť lepšou voľbou ako podnájom. „V každej dobe, aj v čase krízy, sa kúpa nehnuteľností oplatí,“ myslí si J. Belko. „Pre jedného je to príležitosť dobre investovať, pre druhého kúpiť nehnuteľnosť, ktorú by za bežných podmienok na trhu nekúpil,“ dodáva.

Z dlhodobého hľadiska po splatení úveru a pri očakávanom zhodnotení ceny nehnuteľnosti tak predstavuje vlastný byt či dom pre človeka relatívne stabilnú formu majetku. „Aj keď s horšou likviditou, ako povedzme úspory na účte, no lepšie reflektujúcou na vývoj inflácie,“ komentuje úverová riaditeľka spoločnosti FinGO.sk Eva Šablová.

Výhody vlastného bývania cez hypotéku:

Hodnota nehnuteľnosti v prípade, že je udržiavaná, v čase skôr rastie ako klesá, a je akousi finančnou zábezpekou pre vlastníka do budúcnosti.
Bývanie možno využívať dlhodobo a prípadné zmeny súvisiace s nehnuteľnosťou sú v réžii majiteľa.
Hypotekárny úver je dlhodobý, flexibilný a vďaka vhodne zvolenej fixácii si klient môže zaistiť podmienky na obdobie, v ktorom sa očakáva ďalšie zdražovanie – navyše ak klesnú sadzby, môže využiť úpravu úroku vo svojej súčasnej či inej banke.

Výhody podnájmu:

Bývanie v podnájme je vhodné pre ľudí, ktorí na danom mieste plánujú zostať len určitý čas. Takisto je vhodné ako dočasné riešenie.
Byt či dom netreba zariaďovať, nasťahovať sa často možno okamžite, respektíve ihneď po podpise nájomnej zmluvy.
Réžia bytu a náklady na opravy či rekonštrukcie sú v rukách majiteľa a nie podnájomníka.

Alternatíva nájomných bytov

Niektorí zástupcovia firiem z oblasti finančného sprostredkovania hovoria aj o tom, že takzvané nájomné byty môžu pri riešení otázky financovania bývania v budúcnosti „zamiešať karty“. Dôležité však bude, koľko takých bytov vznikne, a ako rýchlo budú dostupné pre širšie obyvateľstvo.

Pokiaľ totiž nebude existovať väčšie množstvo bytov, ktoré by prišli na trh s dostupnými prenájmami, tak ako to dnes sľubuje vládna koalícia, pre mladého človeka zostáva takmer jedinou výhodnou alternatívou vlastného bývania kúpa nehnuteľnosti s pomocou hypotekárneho úveru.

Rozhoduje životná situácia

Ak sú náklady na hypotéku v porovnaní s nákladmi na podnájom porovnateľné, potom je úver na kúpu vlastného bývania stále jasne lepšou voľbou. Výnimkou môže byť situácia, keď si človek nie je istý, či chce dlhodobo zostať žiť a pracovať na Slovensku, alebo v danom meste.

Vyššie úroky znamenajú tiež vyššie mesačné splátky, a mnohí klienti môžu naraziť na maximálny úverový strop, ktorý im ku kúpe nehnuteľnosti nebude stačiť. „Preto pre ľudí s príjmom ‚na hrane‘ môže takéto zdražovanie znamenať, že budú musieť voliť lacnejšiu nehnuteľnosť, respektíve pri nedostatku vlastných zdrojov sa dočasne budú musieť vzdať možnosti zaobstarať si vlastnú nehnuteľnosť,“ komentuje E. Šablová. Vtedy je podľa nej vhodným riešením prenájom nehnuteľnosti.

Rozhodnutie medzi kúpou nehnuteľnosti a podnájmom tak nezávisí len od dostupnosti hypoték, ale aj od životnej situácie. „Ak sa chce mladý človek osamostatniť a zároveň si chce nechať otvorené možnosti, kde bude pracovať, je preňho podnájom jasne lepšia voľba,“ vysvetľuje M. Búlik. „Podnájom poskytuje oveľa vyššiu flexibilitu a jeho výhody vidím najmä v prípadoch, keď si klient nie je istý, či nezmení prácu, prípadne región, v ktorom žije,“ dopĺňa A. Baško.

Naopak, ak má človek pevné zamestnanie a chce dlhodobo bývať v danom meste či na Slovensku, je hypotéka podľa odborníkov jasne vhodnejšia voľba.

Stúpajúce ceny podnájmu

V praxi platí, že klient chce kúpiť nehnuteľnosť čo najlacnejšie a v prípade, že si chce vziať úver, chce ho dostal s čo najnižšou úrokovou sadzbou. Aj preto podľa odborníkov na bývanie platí, že ak stúpajú klientom náklady na kúpu nehnuteľnosti, tak je prirodzené, že toto sa čiastočne premieta aj do ceny budúcich podnájmov. Tie síce utlmila pandémia koronavírusu, rovnako ako aj záujem o prenájom nehnuteľností, po začiatku vojny na Ukrajine je však už všetko inak. „Väčšina voľných nehnuteľností na bývanie si v súčasnosti už našla svojho podnájomníka,“ vysvetľuje J. Belko. Na začiatku roku 2022 to podľa neho spôsobilo určitý nedostatok na strane ponuky, a tým aj zvyšovanie cien prenájmov. Nedostatok nehnuteľností na prenájom vedie k tomu, že priemerná výška nájmu je na Slovensku stále pomerne vysoká. Napríklad v Bratislave je to 850 až 900 eur mesačne.