Hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť – komu sa najviac oplatí a kedy?

Foto: Shutterstock

Komu sa to oplatí

Hoci hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť môže byť spojená s vyššou úrokovou sadzbou, respektíve drahším úverom, v aktuálnej situácii sa niektorým klientom oplatí viac. Napríklad vtedy, ak má klient za sebou rok s vyšším príjmom a v nasledujúcom období očakáva jeho pokles.

Hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť sa odporúča aj tým, ktorí plánujú zmenu zamestnávateľa, materskú dovolenku, prípadne zmenu druhu pracovného pomeru. Skúšobná lehota v podobe troch mesiacov alebo nižší dokladovaný príjem totiž môžu mať negatívny vplyv na schvaľovanie.

Hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť sa napokon oplatí aj všetkým tým, ktorí po tohtoročnom poklese maximálnej možnej výšky hypotekárneho úveru nebudú schopní pokryť financovanie svojho nového bývania.

„V prípade, že klienti ešte nemajú nájdenú nehnuteľnosť, určite odporúčame využiť hypotéku na nešpecifikovanú nehnuteľnosť,“ radí riaditeľ úverovej divízie Finportalu Adrián Luterán. Ako ďalej uvádza, tento spôsob umožní schválenie hypotéky ešte pred zvýšením životného minima, respektíve pred ďalším zvyšovaním úrokových sadzieb.

Prečo sa to oplatí?

Klient pri štandardnom hypotekárnom úvere bez dostatočného príjmu a bez vybranej nehnuteľnosti v banke nepochodí. Musí mať pripravené podklady k obom skutočnostiam, a to už v čase podania žiadosti o úver. Pri hypotéke na nešpecifikovanú nehnuteľnosť netreba dokladovať nehnuteľnosť. Vďaka tomu takéto schválenie prebieha rýchlejšie.

Princípom takejto hypotéky „naopak“ je predschválenie maximálneho rámca hypotéky, ktorý banka klientovi poskytne. Inak povedané, klient sa dozvie, v akej cenovej relácii si môže vyberať nehnuteľnosť. „Klient má spravidla na špecifikáciu nehnuteľnosti šesť, prípadne až osem mesiacov,“ vysvetľuje odborný garant pre úvery zo spoločnosti Universal maklérsky dom Marek Sokol.

Výška úveru je garantovaná na niekoľko mesiacov, prípadne jeden rok, a po doložení nehnuteľnosti sa príjem klienta už znova neschvaľuje. Banka po schválení hypotéky na nešpecifikovanú nehnuteľnosť už neskúma ani prípadnú PN, zmenu zamestnávateľa či stratu zamestnania.

Výhody a nevýhody hypotéky „naopak“

Zaujímavou výhodou je, že pri tomto type hypotéky môže klient robiť mimoriadne splátky úveru aj mesačne. Platí to však až po načerpaní úveru na bývanie. Môže tiež požiadať o zníženie úroku už po troch splátkach, teda o takzvanú retenciu.

Takúto hypotéku možno založiť aj rozostavaným rodinným domom, podmienkou je však zapísanie rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností. Nevýhodou môže byť to, že napríklad poplatok za spracovanie úveru nemožno zahrnúť do splátok na celé obdobie splácania úveru a tiež to, že samotný úrok a maximálna lehota splatnosti hypotéky závisia od ratingu klienta v banke.

Na čo si dať pozor

Aktuálne ponúkajú hypotéku na nešpecifikovanú nehnuteľnosť dve slovenské banky – UniCredit Bank a ČSOB. Kým ČSOB umožňuje výber nehnuteľnosti do 6 mesiacov od podpisu úverovej zmluvy, UniCredit Bank poskytuje 12 mesiacov na nájdenie si vysnívaného bývania.

Klienta by podľa odborníkov na úvery mal pri tomto type hypotéky zaujímať najmä dátum, kedy začína plynúť obdobie fixácie. Môže sa tak stať od podpisu úverovej zmluvy alebo od načerpania úveru. Platí, že čím neskôr začne plynúť fixácia, tým dlhšie si klient udrží podmienky získania úveru.

Dôležitým faktorom je tiež poplatok za nenačerpanie úveru. Ak si klient nedokáže v priebehu šiestich až dvanástich mesiacov vybrať nehnuteľnosť, bude musieť znášať pokuty a platiť náhrady za vypracovanie zmlúv, respektíve predĺženie celého procesu.

Klient, respektíve jeho finančný sprostredkovateľ, by si tiež mali všímať výšku súvisiacich poplatkov, ako napríklad poplatok za spracovanie, ale aj aktuálnu úrokovú ponuku či poplatok za vedenie účtu.