ECB zrejme v lete zníži svoje úrokové sadzby, no hypotéky zlacnieť nemusia

Foto: Unsplash

Čo by prinieslo zníženie sadzieb ECB

Najbližšie zníženie kľúčových úrokových sadzieb zo strany Európskej centrálnej banky (ECB) by sa malo s najväčšou pravdepodobnosťou odohrať v júni tohto roku. „Samozrejme, stane sa to iba v prípade, ak sa inflácia bude uberať požadovaným tempom aj smerom. Ak všetko vyjde tak, ako sa očakáva, do konca roka by sa sadzby ECB mohli znížiť o 0,75 percentuálneho bodu,“ upozorňuje finančný analytik spoločnosti Swiss Life Select Pavel Škriniar.

To však neznamená, že o rovnakú výšku automaticky klesnú aj úrokové sadzby slovenských hypotekárnych úverov. Na jednej strane sa do ceny peňazí vždy započítava očakávaný vývoj. To znamená, že keď dôjde k danej udalosti, na trhu sa neudeje vôbec nič, pretože trh s tým už počítal.

Druhým dôležitým faktorom, ktorý vstupuje do stanovenia výšky úrokovej sadzby hypotekárnych úverov, je trh s dlhopismi, prostredníctvom ktorých si Slovensko požičiava na svoj chod.

Dôležité sú aj výnosy z dlhopisov

„Ak sa zvýši výnos z dlhopisov, zvýšia sa aj úroky nových hypoték. Môže sa preto vyskytnúť aj taký scenár, že hoci ECB zníži svoje sadzby, sadzby slovenských hypoték vzrastú. Dôvodom bude vyššia rizikovosť slovenských dlhopisov, a teda aj ich vyššia cena. Hypotéky sa tomu budú prispôsobovať, keďže ide tiež o požičiavanie si peňazí,“ vysvetľuje analytik.

Tu je potrebné dodať, že Slovensko má v prípade 10-ročných dlhopisov aktuálne najvyššiu rizikovú prirážku spomedzi dvadsiatky krajín eurozóny. Riziková prirážka Slovenska začala rásť pred dvomi rokmi a v súčasnosti sme dokonca „predbehli“ aj dlhodobo posledné Taliansko. V praxi to znamená, že investori vnímajú Slovensko ako krajinu s najväčším rizikom, že nesplatí svoje záväzky.

Pre Slovensko je preto dôležité, aby sa podarilo presvedčiť zahraničných investorov o znížení ceny finančných zdrojov, čím by sa znížili aj sadzby hypoték na Slovensku. Aktuálne sa priemerná úroková sadzba novoposkytnutých hypotekárnych úverov drží na úrovni 4,82 %. 

Národná banka Slovenska však takýchto žiadateľov testuje, či by dokázali splácať svoj záväzok aj v prípade, ak by úroková sadzba stúpla na 6 %. Práve takáto prísna ochrana spotrebiteľov pred prílišným zadlžovaním sa je jedným z dôvodov, prečo je dostupnosť bývania na Slovensku v súčasnosti veľmi nízka.

Ceny nehnuteľností podľa Realitného barometra

Ďalším dôvodom sú stále vysoké ceny nehnuteľností na bývanie. Podľa Realitného barometra Realitnej únie SR, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, skončil trh v minulom roku s päťpercentným mínusom. Priemerná cena bytov sa zastavila na čísle 2 629 eur za meter štvorcový.

Pri starších dvoj- a trojizbových bytoch ku koncu minulého roku vo všetkých krajských mestách okrem Bratislavy došlo k zvýšeniu cien o 1 až 9,5 %. Akurát v hlavnom meste takéto byty zlacneli o 2,9 %, respektíve o 6,3 %. Napriek tomu staršie trojizbové byty sú v Bratislave o štvrtinu drahšie ako v Košiciach, a takmer o dve tretiny drahšie ako v Trenčíne, kde sú najlacnejšie.

Zaujímavé je tiež sledovať rozdiel cien medzi staršími a novými bytmi na trhu. V prípade dvojizbových je najväčší rozdiel v Banskej Bystrici (37 %), pri trojizbových je v Trenčíne a Košiciach (po 40 %), naopak, najmenší rozdiel pri dvojizbových je v Bratislave (16 %) a pri trojizbových v Prešove (14 %).