Dopyt po hypotékach rastie, no dostupnosť bývania sa zlepšuje len veľmi pomaly

Foto: Shutterstock

Na nízku dostupnosť bývania doplácajú najmä mladí ľudia

Dostupnosť hypotekárnych úverov sa však zlepšuje len pomaly. Doplácajú na to najmä mladí obyvatelia Slovenska. Kým pred troma rokmi (na jeseň 2021) získali mladí ľudia do 25 rokov takmer 7 % hypoték sprostredkovaných spoločnosťou OVB, v súčasnosti je to necelých 5 %.

Mladí ľudia doplácajú na vysoké úroky nižšou výškou hypotéky. Kým priemerná hypotéka ľudí vo veku od 26 do 45 rokov je takmer 99-tisíc eur, mladí ľudia do 25 rokov dostanú od banky v priemere len 92-tisíc eur.

Dostupnosť bývania je najhoršia za posledných 10 rokov

Na vysoké úrokové sadzby a drahé bývanie doplácajú najviac mladí ľudia tým, že majú v posledných dvoch rokoch sťažený prístup k úverom na bývanie. Mladí ľudia na začiatku kariéry majú nižší príjem. A keďže majú aj výrazne menšie úspory ako stredná generácia, potrebovali by od banky získať vyššie financovanie. Skutočnosť je však presne opačná – banky im poskytujú nižšie hypotéky.

Banky musia testovať príjem každého žiadateľa bez rozdielu na úrokovú sadzbu vyššiu o 2 percentuálne body ako je reálny úrok, ktorý má splácať. Strop je pritom 6 %, čiže pri súčasných priemerných úrokoch nad 4 % sa testuje príjem na maximálny úrok. Mladí ľudia tak kvôli nižšiemu príjmu dostanú menej peňazí od banky.

Aj to je jeden z dôvodov, prečo na Slovensku takmer 70 % mladých ľudí vo veku 25 až 29 rokov žije s rodičmi a deti odchádzajú z domácností rodičov v priemere až vo veku 31 rokov. Výsledkom je nárast preplnených domácností. Kým ich podiel v EÚ aktuálne klesol pod 17 %, na Slovensku sa udržiava takmer na 32 %. 

Táto situácia sa na Slovensku od momentu, keď začali v úvode roka 2022 rásť úrokové sadzby hypoték, ešte zhoršila. Dostupnosť úverov, ktorú Národná banka Slovenska (NBS) meria podľa úrokových sadzieb, bola na Slovensku v júni tohto roka najnižšia za posledné desaťročie. Ak by malo byť bývanie pre ľudí dostupné na úrovni dlhodobého priemeru, podľa NBS by museli ceny nehnuteľností klesnúť v priemere ešte o 7 %. Pritom od leta 2022 do tohtoročnej jari sa znížili ceny bývania o 10 %.

Rast cien sa (aspoň dočasne) zrýchli

Od júna 2024 sa dostupnosť bývania reálne nezlepšila, keď mierny pokles úrokov poskytnutých hypoték v stotinách percentuálneho bodu vyvažoval oživený rast cien bývania. Nehnuteľnosti podľa ponukových cien sledovaných NBS a aj podľa cien z katastra od Štatistického úradu SR rástli už od druhého štvrťroku o 4 % medziročne a o 3 % medzikvartálne.

Rast cien pritom bude v danom tempe pravdepodobne pokračovať aj ďalej. Dokonca by sa mohol kvôli skokovému nárastu DPH na 23 % od januára 2025 do konca tohto roka zrýchliť. Predpokladaný vyšší dopyt po novostavbách do konca tohto roka, ktorým sa ľudia budú snažiť vyhnúť vyšším cenám od budúceho roka, by mohol potiahnuť nahor aj ceny starších bytov.

Najčastejšie si hypotéku berú 32-roční Slováci

Zhoršenie dostupnosti bývania ilustruje aj rastúci podiel hypotekárnych dlžníkov s novou hypotékou vo veku 25 až 35 rokov. Kým pred tromi rokmi hypotéky pre túto strednú generáciu tvorili 48 % všetkých úverov na bývanie, v súčasnosti to je takmer 51 %. Podiel zvyšných vekových skupín sa pritom nezmenil – na jeseň 2021, aj dnes generácia 36 až 45 rokov čerpá 32 % nových hypoték a ľudia vo veku 46 až 55 rokov niečo cez 10 %.

To, že hypotéku si v priemere berú stále starší ľudia, podčiarkuje aj štatistika sprostredkovaných hypoték podľa konkrétneho veku. Na jeseň 2021, čiže v čase priemerných úrokov hypoték pod 1 %, si najviac hypoték brali klienti vo veku 29 rokov. Dnes o hypotéku najčastejšie žiadajú ľudia vo veku 32 rokov.

Ľudia pri vyšších úrokoch preferujú 3-ročnú fixáciu

Naše dáta ukazujú, že s rastúcimi úrokmi sa zmenila aj preferovaná fixácia hypoték. Na sklonku roka 2021, v čase rekordne nízkych úrokových sadzieb hypoték, si ľudia najčastejšie volili 5-ročnú fixáciu. Počas predchádzajúcich rokov, keď úroky vytrvalo klesali až pod jednopercentnú hranicu, mali ľudia pocit, že nízke úroky tu budú navždy. Vtedy sa nás klienti často snažili presvedčiť, že nie je dôvod fixovať úroky na dlhšie obdobie, pretože im ujde ich najbližší pokles. A to napriek tomu, že sme im radili presný opak. Koncom roka 2021 však bolo zrejmé, že úroky porastú, a klienti zrazu začali počúvať názory odborníkov a veľmi rýchlo prešli na 5-ročné a dlhšie fixácie.

V súčasnosti je najviac preferovaná 3-ročná fixácia, pričom mnoho ľudí si ešte stále vyberá aj 5-ročný fix. Našim klientom radíme, aby si vybrali v ideálnom prípade 4- alebo 5-ročnú fixáciu. Rozdiel v úroku oproti 3-ročnej fixácii je často len minimálny a človek má dlhšiu istotu stabilnej splátky. A keďže hypotekárny trh je stále výrazne menší ako v minulosti, pri poklese sadzieb nebude problém v banke požiadať o predčasnú refixáciu a zníženie sadzby. Aj veľké banky bojujú o klientov, a to sa ešte dlho nezmení.

Ľudia by však nemali mať prehnané očakávania z poklesu úrokov hypoték. Aj keď bude pokles pokračovať, budúci rok sa pravdepodobne priemerný úrok nedostane oveľa nižšie ako na 3,5 %. Úrokové sadzby začínajúce sa trojkou realisticky odrážajú mieru rizika pre banky, a v tomto pásme sa hypotéky pravdepodobne dlhodobo udržia. Očakávam, že len pri obmedzených marketingových akciách sa budú úrokové sadzby začínať dvojkou.