Čo všetko musíte spĺňať, aby ste mali nárok na získanie hypotekárneho úveru

Zdroj: Freepik

Dostať sa k novému bývaniu prostredníctvom hypotekárneho úveru nie je preto pre „bežného“ človeka či podnikateľa vôbec jednoduché. Banky sledujú a posudzujú tri zásadné oblasti.

Limity centrálnej banky

Pre banky je dôležité, či žiadateľ o úver spĺňa všetky nariadenia a obmedzenia zo strany Národnej banky Slovenska (NBS), ktoré súvisia s celkovým úverovým zaťažením, vekom alebo finančnou rezervou. Tieto sú rovnaké pre všetky banky, takže klient si nemôže vyberať.

Zodpovedný prístup v minulosti

Ďalšou dôležitou skutočnosťou je úverová história klienta. Banky majú dnes prístup do bankových aj nebankových registrov, kde si môžu podrobne overiť jeho platobnú disciplínu aj niekoľko rokov spätne.

A verte, že to robia naozaj dôkladne. Banka rozhodne nechce nezodpovedných klientov, ktorí si neplnili svoje záväzky. Obávajú sa toho, že by sa to mohlo opakovať.

Skúmanie príjmov

Posledným rozhodujúcim faktorom, ktorý banka skúma, je úverová bonita klienta. Tá môže zahŕňať aj isté demografické či sociálne faktory, napríklad dosiahnuté vzdelanie, druh zamestnania, vek alebo rodinný stav. Najdôležitejším kritériom je však príjem. Banky veľmi rady vidia v úlohe svojich dlžníkov zamestnancov, ktorí majú dlhodobý, pravidelný a dostatočný príjem.

No nie každý človek má dlhodobé zamestnanie v renomovanej firme či vysokopríjmovom odvetví. V tom prípade môže využiť istú manévrovaciu možnosť v oblasti neštandardných alebo dodatočných príjmov. Ich posudzovanie má každá banka nastavené inak.

Spravidla vychádza zo svojich skúseností s predchádzajúcim splácaním úverov, respektíve zohľadňuje inú mieru rizika. Určite vyššie riziko sa môže klientovi odraziť na výške úrokovej sadzby jeho úveru, ale na druhej strane má šancu vôbec hypotéku získať.

Ako postupujú banky

S témou akceptovania príjmov sme sa obrátili na niektoré z našich bánk. Platné „všeobecné“ pravidlá zhrnula hovorkyňa 365.bank Linda Valko Gáliková takto: „Jednou z najdôležitejších podmienok, ktoré musí klient spĺňať pri posudzovaní bonity, je dostatočný príjem. To je kľúčové pri preverovaní schopnosti splácať úver. Okrem toho, že príjem musí byť dostatočný, mal by byť aj stabilný a pravidelný. Pri našich prepočtoch zohľadňujeme aj výšku pravidelných záväzkov a životných nákladov.“

Dôležité je aj to, ako dlho je žiadateľ o úver zamestnaný, akú formu má jeho pracovný úväzok a či nie je v skúšobnej alebo výpovednej lehote.

Príjem z prenájmu

Okrem hlavných sme sa zaujímali aj o dodatočné príjmy, napríklad o akcepovanie príjmu z prenájmu nehnuteľností. Hovorkyňa 365.bank spresnila, že táto banka takýto druh príjmu akceptuje, ak je nehnuteľnosť určená na bývanie a je prenajatá fyzickou osobou. Podmienkou zároveň je, že žiadateľ o úver je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti a podával daňové priznanie.

Podobne postupuje aj Tatra banka. „Príjem z prenájmu je jedným z príjmov, ktorý môže byť vo výnimočných prípadoch akceptovaný ako doplnkový. Klient musí preukázať jeho dlhodobú stabilitu a zároveň nemôže pochádzať z prenájmu nehnuteľnosti, ktorú klient kupuje. Takýto príjem musí byť riadne zdanený,“ tvrdí hovorkyňa banky Simona Miklošovičová.

Aj v Slovenskej sporiteľni môže klient do dokladovania príjmu zahrnúť prenájom nehnuteľnosti. Potrebné je predložiť platnú nájomnú zmluvu, výpisy z účtu s poukázanými platbami za prenájom a výpis z listu vlastníctva so zapísanou prenajímanou nehnuteľnosťou. „Ďalšie doklady predkladá klient podľa toho, či je príjem z prenájmu poukazovaný na bankový účet v SLSP alebo inej banke,“ vysvetľuje banková hovorkyňa Marta Cesnaková.

Iné príjmy – dávky či príspevky

Z pohľadu klienta je tiež zaujímavé, či môžu byť do príjmu zahrnuté aj niektoré dávky alebo príspevky. V 365.bank to môžu byť napríklad materský alebo rodičovský príspevok, dôchodky, doktorandské štipendiá či súdom stanovené výživné. Všetky spomenuté typy príjmov však musia spĺňať určité podmienky a žiadateľ o úver ich musí zdokladovať. Sociálne dávky do tohto druhu príjmu nespadajú, a teda nie sú započítavané.

Ani v Tatra banke sociálne dávky neuznajú a jej hovorkyňa to vysvetľuje tým, že „takáto dávka je zo svojej podstaty príjem na vykrývanie základných životných potrieb“. Do výpočtu však možno zaradiť niekoľko „netradičných“ príjmov.

V Slovenskej sporiteľni to môžu byť napríklad príspevok na bývanie (profesionálni vojaci, policajti), opakovaný príspevok náhradnému rodičovi, náhrada za stratu zárobku po skončení pracovnej neschopnosti (renta), doplnkový starobný a doplnkový invalidný dôchodok (tretí dôchodkový pilier) alebo nemocenská dávka (po návrate z PN).

Príjem u podnikateľov

Nemalú skupinu žiadateľov o úver tvoria podnikatelia. Aj pre nich platia v bankách určité pravidlá či obmedzenia. 365.bank pri podnikateľoch akceptuje príjem z vlastnej spoločnosti, ak má pridelené IČO, podnikateľskú činnosť vykonáva minimálne 18 mesiacov, podal daňové priznanie a zaplatil daň.

Slovenská sporiteľňa tiež akceptuje príjem z podnikania, ktorý môže byť vypočítaný metódou čistého príjmu alebo ako percento z tržieb (z hrubých príjmov). Konkrétne percento akceptovania závisí od typu odvetvia (pohybuje sa v rozmedzí od 10 % do 60 % z tržieb). Aktuálne nevylučujú žiadne podnikateľské odvetvia.

Aj v Tatra banke musí podnikateľ príjem doložiť svojím daňovým priznaním. Štandardne musí podnikať 24 mesiacov, minimálne jedno zdaňovacie obdobie. Na rozdiel od SLSP nedostanú úver všetci podnikatelia. Podľa hovorkyne je to preto, lebo „banka musí pristupovať k schvaľovaniu úverov dostatočne obozretne. Existujú preto odvetvia, v ktorých podnikateľské príjmy neakceptujeme vôbec a niektoré odvetvia posudzujeme prísnejšie“.