Ceny nehnuteľností za posledný rok zdraželi o štvrtinu. Ako predísť ich podpoisteniu?

Foto: Shutterstock

Rapídny nárast cien nehnuteľností

Minuloročná situácia na realitnom trhu bola veľmi zaujímavá. Koncom marca 2022 sa ceny bytov v najväčších slovenských mestách medziročne zvýšili o 29 %. Priemerná cena predaného bytu v niektorom z krajských miest na Slovensku sa vtedy vyšplhala na 2 729 eur za meter štvorcový. V poslednom minuloročnom štvrťroku sa zdražovanie bytov už spomalilo, no medziročný nárast, ktorý predstavoval 21,9 %, bol stále veľmi vysoký.

V posledných rokoch však prudko vzrástli nielen ceny nehnuteľností, ale aj ceny stavebných materiálov a stavebných prác. Podľa štatistických ukazovateľov je priemerný kumulatívny nárast cien stavebných materiálov a pracovnej sily na Slovensku za posledné tri roky viac ako 16 %.

Namieste je preto otázka, či je uzatvorené poistenie danej nehnuteľnosti dostatočné, pretože cena poistiek nerastie priamoúmerne cenám bytov a domov. „Je potrebné si uvedomiť, že popri prudkom náraste cien nehnuteľností šlo predpísané poistné v majetkovom poistení len mierne nahor, a to približne o 11 %. Priemerné majetkové poistenie za rok 2022 predstavovalo 126 eur, čo je len 0,35 eura na deň. Ľudia by sa preto mali zamyslieť, či im zvýšenie tejto sumy nestojí za to, aby si v prípade poistnej udalosti vedeli opraviť škodu, prípadne zabezpečiť adekvátne náhradné bývanie,“ uvádza poistný analytik Swiss Life Select Peter Mocker.

Poistenie nehnuteľností nestačí iba uzatvoriť

Práve reprodukčné ceny sú rozhodujúce pri náprave vzniknutých škôd, pretože určujú, za koľko by sa nehnuteľnosť mohla dnes postaviť alebo kúpiť, čo má vplyv aj na jej poistenie. To znamená, že klienti, ktorí chcú dostať v prípade škody od poisťovne dostatok peňazí na primeranú obnovu, by mali navýšiť poistné sumy v uzavretých poistných zmluvách.

Rovnaký pohľad na aktuálnu situáciu má aj riaditeľ divízie neživotného poistenia Finportal Štefan Fajnor: „Ceny stavebných materiálov od roku 2021 narástli v desiatkach percent. Aj to je jeden z faktorov vplývajúcich na výšku vyplateného poistného plnenia, ktoré sa odráža na zvyšujúcich sa nákladoch poisťovní. Vo všeobecnosti môžeme povedať, že dnešná škoda v hodnote 600 eur by ešte v minulom roku mala hodnotu približne 400 eur. Tento fakt bude mať výrazný vplyv na ceny poistenia aj do budúcnosti.“

Poisťovne prichádzajú s novinkami

Podľa partnera spoločnosti Umbrella Group Michala Ďuriša väčšina poisťovní reaguje na zvyšovanie cien nehnuteľností aj tým, že sa snaží svoje produkty priebežne vylepšovať a prichádzať s novými pripoisteniami, užšími výlukami alebo zjednodušovaním likvidácie. Poisťovňa Uniqa aktuálne pripravuje vylepšený produkt, v rámci ktorého plánuje využiť najlepšie vlastnosti pôvodných produktov Uniqa a Axa a doplní ich o ďalšie prvky.

Poisťovňa Allianz – Slovenská poisťovňa v prípade poistenia bytu začala používať index určený na základe nárastu predajnej ceny bytov, ktorý v prípade totálnej škody bytu umožní klientovi získať nárok na kúpu bytu rovnakých parametrov v rovnakej lokalite.

Poisťovňa Generali na nárast cien stavebných materiálov, ako aj trhových cien nehnuteľností, už v minulom roku zareagovala aktualizáciou hodnoty určenej pre výpočet poistnej sumy pri novouzatváraných poistných zmluvách.

Zvýšený záujem aj zo strany klientov

Okrem záujmu poisťovní sa podľa M. Ďuriša vlani zvýšil záujem o prehodnocovanie poistných súm v zmluvách nielen zo strany sprostredkovateľov, ale aj klientov.

Tento trend a záujem na oboch stranách o prehodnocovanie poistných súm v zmluvách vidí aj Štefan Fajnor zo spoločnosti Finportal. Podľa jeho slov najmä pri starších poistných zmluvách sa poisťovne snažia nielen o aktualizáciu poistných súm, ale uprednostňujú prepracovanie poistnej zmluvy na novšiu verziu, ktorá okrem aktuálnejších poistných súm obsahuje aj novšie riziká poistenia, ktoré v minulosti neboli súčasťou poistenia.

„V Allianz sme pred dvomi rokmi začali prehodnocovať staršie majetkové poistné zmluvy našich klientov a ponúkať im aktualizované návrhy poistiek ich domov či bytov, ktoré pokrývajú reálnu hodnotu nehnuteľnosti, a riziká, ktoré sú aktuálne a potrebné,“ približuje špecialistka externej komunikácie Allianz – SP Helena Kanderková.

Zároveň dodáva, že po každom vyčíňaní živlov, ako boli napríklad tornáda na Morave a na východnom Slovensku, či výbuch bytového domu v Prešove, poisťovňa eviduje väčší záujem klientov o prehodnocovanie a aktualizovanie výšky poistných súm svojich nehnuteľností.

Prehodnocovať poistky je nevyhnutné

Pravidelné prehodnocovanie poistných súm svojich nehnuteľností radia svojim klientom aj odborníci na financie. „Minimálne každé tri až päť rokov, alebo po väčšej rekonštrukcii, či po výraznejšom zvýšení cien realít, ako je to napríklad teraz,“ hovorí H. Kanderková.

Štefan Fajnor odporúča prehodnotiť a aktualizovať svoje poistenia maximálne v dvojročnej frekvencii, pričom pri určovaní poistnej sumy bytu by klient mal vychádzať z hodnoty, za ktorú by dokázal kúpiť približne rovnako veľký byt, v podobnom stave a v rovnakej lokalite. Pri rodinných domoch by poistná suma mala podľa jeho slov zodpovedať hodnote, ktorú by potreboval na jeho znovupostavenie, vrátane projektu a nákladov na odstránenie pôvodnej stavby.

Samozrejme, výška poistnej sumy má vplyv aj na výšku poistného. „Vo väčšine poisťovní však nefunguje priama úmera, čo znamená, že ak klient zvýši poistnú sumu na dvojnásobok, poistné sa nezvýši dvojnásobne. Zároveň platí, že všeobecná výška poistného tvorí približne jednu tisícinu z hodnoty samotnej nehnuteľnosti a domácnosti. Ak si teda klient zvýši poistnú sumu približne o 50-tisíc eur, poistné sa mu zvýši okolo 50 eur ročne,“ opisuje odborník.

Hovorkyňa poisťovne Generali K. Ondra pripomína, že poistnú sumu v zmluve je potrebné upraviť aj v prípade, ak klient nehnuteľnosť alebo domácnosť zrekonštruoval, či zaviedol nové technológie, ktoré automaticky zvýšili hodnotu jeho majetku.

Spôsob indexácie si radšej overte

Určitou formou ochrany pred podpoistením pod vplyvom inflácie, nárastu cien stavebných materiálov či ceny práce je indexácia poistnej sumy. Dôležité je však overiť si, akým spôsobom poisťovňa určuje index, ktorý používa. „Napríklad pri rodinných domoch by mal index zohľadňovať nárast cien stavebných prác a stavebných materiálov (stavebný index), pri bytoch zase nárast predajnej ceny bytov a pri poistení domácnosti nárast spotrebiteľských cien.

K. Ondra upozorňuje, že aj napriek zvolenej indexácii je vhodné poistnú zmluvu pravidelne prehodnocovať: „Pri indexácii ide len o využitie štatistického čísla, ktoré je istým priemerom na trhu. V poslednom období zdraželi stavebné materiály plošne, no pokiaľ sa pri niektorých komoditách zvýšila cena o niekoľko percent, drevo a oceľ za dva roky zdraželi až trojnásobne. Pri každom druhu stavby sú využité iné materiály, a zmena cien týchto materiálov je rozdielna.“

Ako odhadnúť cenu nehnuteľnosti

Pre správne ohodnotenie, o koľko za posledný rok vzrástla cena danej nehnuteľnosti, môžu ich majitelia sledovať viaceré zdroje, ktoré uvádzajú výšku cien v konkrétnej lokalite.

„Nárasty cien je možné sledovať napríklad podľa nárastu cien stavebných prác a materiálov v stavebníctve, nárastu spotrebiteľských cien na stránke Štatistického úradu SR či nárastu cien bytov na stránke NBS. Rovnako môžu majitelia nehnuteľnosti sledovať aj predajné ceny bytov v ich lokalite,“ vymenúva H. Kanderková.

M. Ďuriš zároveň dodáva, že ak existuje aktuálny znalecký posudok, tak je potrebné vychádzať z neho – pri bytoch zo všeobecnej hodnoty a pri domoch z východiskovej hodnoty bez pozemku. Ak znalecký posudok nie je k dispozícii, tak pri bytoch je potrebné hľadať inzeráty na realitných stránkach a snažiť sa tam nájsť čo najpodobnejší byt v danej lokalite a zistiť tak jeho trhovú cenu. Pri domoch je podľa neho asi najlepšie vychádzať z indexu stavebných cien, prác a materiálov v kombinácii s pôvodnou cenou, za ktorú sme dom postavili.

Na výpočet hodnoty domácnosti je možné využiť aj aplikáciu na webe poisťovne Generali, ktorá pomôže stanoviť adekvátnu poistnú sumu pri poistení domácnosti.