Ceny nehnuteľností rastú tak rýchlo, že ani indexácia poistných zmlúv nemusí proti podpoisteniu stačiť

Zuzana Fryč 14.6.2022 Poslať

Ceny nehnuteľností stále prudko rastú. Novopostavených či voľných bytov na predaj je málo a úrokové sadzby hypoték už síce začali rásť, no stále sú ešte priaznivé. V kombinácii s túžbou Slovákov po vlastnom bývaní sú toto hlavné dôvody, prečo ceny bytov a domov v prvom tohtoročnom štvrťroku stúpli až o 23,3 %. Takáto akcelerácia cien však prináša aj nepríjemné riziko, ktorým je hrozba podpoistenia už kúpenej nehnuteľnosti.

Foto: Shutterstock

Ceny bytov rastú rýchlejšie

Podľa údajov Národnej banky Slovenska sa cena bývania na Slovensku opäť dynamicky zrýchlila – medzištvrťročne až o 23,3 %. Kým ku koncu minulého roka stál meter štvorcový nehnuteľnosti na Slovensku v priemere 2 262 eur, koncom marca 2022 to bolo už 2 729 eur.

Indikátory realitných kancelárií tiež potvrdili, že cena bytov rastie rýchlejšie ako cena domov. Napríklad spoločnosť Bencont hovorí, že v rámci bratislavských novostavieb v prvom kvartáli 2022 namerala až 25-percentný rast cien, a pri voľných bytoch v Bratislave vrátane novostavieb a starších bytov konštatuje nárast o 22,5 %.

Podpoistenie = nižšie poistné plnenie

Hodnota nehnuteľností v súčasnosti je teda omnoho vyššia ako pred niekoľkými rokmi, keď si ľudia nehnuteľnosti kupovali a prvýkrát poisťovali. „Ak je napríklad dom poistený na 150-tisíc eur, no jeho hodnota v priebehu rokov vzrástla na 200-tisíc eur, a poistná zmluva sa odvtedy neaktualizovala, znamená to, že dom je podpoistený o 25 % a o túto hodnotu bude krátené aj poistné plnenie. V prípade škody vo výške 10-tisíc eur tak poisťovňa klientovi vyplatí len 7 500 eur,“ vysvetľuje riaditeľ úseku neživotného poistenia Komunálnej poisťovne Dušan Zemánek.

Kľúčová je kontrola poistných zmlúv

Je preto potrebné vybrať si čo najvhodnejší spôsob, ako predchádzať podpoisteniu nehnuteľností a domácností a hlavne riešiť to skôr, ako by mohlo dôjsť k prípadnej škode.

„V ideálnom prípade by mal finančný sprostredkovateľ skontrolovať poistné zmluvy majiteľa nehnuteľnosti raz ročne. Ak majiteľ rozumie dôvodom navyšovania poistnej sumy, sprostredkovateľ mu odporučí navýšenie podľa rastu cien nehnuteľností zo štatistiky NBS,“ približuje analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.

Podľa jeho slov nie je reálne ani zmysluplné prehodnocovať poistnú sumu častejšie. Hoci rast cien v jednotlivých kvartáloch kolíše, navýšenie poistnej sumy na základe celoročného nárastu cien bývania je podľa jeho slov dostatočné.

Automatická indexácia nemusí stačiť

Keďže ceny nehnuteľností v posledných rokoch raketovo rastú, analytici sa zhodujú, že automatická indexácia je dobrá vec, ale neodporúčajú spoliehať sa len na ňu. Myšlienka pravidelného zvyšovania poistnej sumy na základe zmeny indexu cien stavebných prác a materiálov a spotrebiteľských cien za predchádzajúci rok podľa M. Búlika nie je zlá: „Ak si zoberieme, že len približne tretina domov a bytov je na Slovensku chránená poistením nehnuteľnosti alebo domácnosti, aj samotná indexácia je výrazným krokom vpred.“

Analytik spoločnosti Umbrella Group Michal Ďuriš súhlasí a zároveň upozorňuje na to, že indexácia podpoisteniu môže zabrániť, ale aj nemusí. Dôvod je pritom celkom jednoduchý. Niektoré poisťovne vo všeobecných poistných podmienkach (VPP) uvádzajú, že ak je počas celého obdobia poistenia dojednaná indexácia a v čase uzavretia bola poistná suma správne nastavená, tak si nebudú uplatňovať podpoistenie.

V praxi to znamená, že závisí od konkrétnej poisťovne, či má takéto ustanovenie vo VPP. „Ak nemá, tak je veľmi pravdepodobné, že automatická indexácia nepokryje v každom roku reálny nárast správnej poistnej sumy a klient bude musieť prehodnocovať sumu aj proaktívne, ak nechce byť podpoistený a vystaviť sa riziku krátenia poistného plnenia. Na druhej strane pri menších poistných plneniach poisťovne štandardne neriešia, ak percento podpoistenia nie je príliš veľké,” vysvetľuje analytik.

Riaditeľ divízie neživotného poistenia spoločnosti Finportal Štefan Fajnor uvádza, že ak by sme sledovali vývoj trhovej hodnoty bytu vo väčších mestách, ktorá je dôležitá pri stanovení poistnej sumy, určite by sme si všimli, že poisťovne uplatňovali zväčša oveľa nižšiu indexáciu, ako bola reálna medziročná zmena ceny takéhoto bytu.

V minulom roku bol rozdiel medzi indexáciou a nárastom cien nehnuteľností alebo stavebného materiálu ešte výraznejší. Aj práve preto odporúča všetkým, ktorí majú staršie poistenie ako dva roky, aktualizovať poistné sumy na svoje nehnuteľnosti.

Rozlišovať sa musí aj druh nehnuteľnosti

Rozdiely vyplývajúce z poistenia sa odvíjajú aj od toho, či ide o byt alebo rodinný dom. Podľa M. Ďuriša automatická indexácia by mohla v prvom rade lepšie pokrývať nárast hodnoty domácnosti, keďže hodnota domácnosti sa skladá primárne z hodnoty spotrebných vecí.

Pri poistení rodinného domu je potrebné brať do úvahy takzvanú východiskovú hodnotu domu, ktorá predstavuje sumu, za akú vieme dom v danom čase postaviť, pričom hodnota pozemku sa do poistnej sumy nepočíta.

„Pri bytoch je správnou poistnou sumou jeho aktuálna trhová cena. Preto automatická indexácia lepšie odráža nárast poistnej sumy pri rodinných domoch. Pri bytoch je bežné, že percento indexácie bude nižšie ako rast ceny bytu v konkrétnej lokalite,“ opisuje analytik.

Zároveň však pri bytoch existuje možnosť kombinácie poistného plnenia z individuálnej poistky a z poistenia bytového domu. To podľa jeho slov znamená, že hoci má klient byt v individuálnej poistke podpoistený, v kombinácii s alikvotnou časťou poistnej sumy na bytovom dome to môže postačovať.

Napriek tomu však tento pohľad svojim klientom neodporúča, keďže podmienky poistenia bytového domu nemajú klienti úplne pod vlastnou kontrolou a nemusí im kryť ten istý rozsah rizík ako individuálna poistka. Preto radí kontrolu poistných zmlúv urobiť minimálne raz za päť rokov, pri súčasnej situácii na trhu určite aj častejšie.

Aktualizácia je potrebná aj po rekonštrukcii

Štefan Fajnor pritom uvádza, že pravidlo kontroly poistnej zmluvy platí aj v závislosti od toho, či si klient nejakým spôsobom zveľadil či rekonštruoval svoju nehnuteľnosť, ktorá zvýšila jej hodnotu. V súčasnosti tiež odporúča interval aktualizácie poistných zmlúv na rok až dva roky.

S týmto odporúčaním súhlasí aj poistný analytik Swiss Life Select Slovensko Peter Mocker, ktorý radí prehodnotiť poistnú zmluvu na nehnuteľnosť aj po rekonštrukcii, alebo keď ceny na trhu vzrastú. Či už je to nová fasáda, strecha, alebo napríklad moderné okná – vďaka tomu cena tiež automaticky rastie. Všeobecne však väčšinou odporúča poistenie upravovať po dvoch rokoch.

Príklad: Na akú poistnú sumu si poistiť bývanie a domácnosť?

„Vo všeobecnosti platí, že ak máme k dispozícii aktuálny znalecký posudok, tak pri bytoch vychádzame zo všeobecnej hodnoty, ktorá predstavuje trhovú hodnotu daného bytu. U rodinných domov sa vychádza z východiskovej hodnoty x koeficient 1,2 kvôli DPH,“ približuje Š. Fajnor, ktorý upozorňuje, že hodnota domácnosti je tiež veľmi individuálna. Na pohľad rovnaké navzájom susediace byty v tej istej bytovke totiž môžu mať úplne odlišné zariadenie s rozdielom ceny rádovo v desiatkach tisíc eur.

Vývoj cien bytov sa podľa analytikov dá orientačne sledovať na rôznych portáloch, ktoré sa venujú predaju nehnuteľností, pričom je potrebné sledovať, ako sa vyvíja cena podobných alebo rovnakých bytov v okolí vášho bytu. Pri rodinných domoch je to o niečo náročnejšie, pretože je potrebné sledovať aj vývoj cien stavebných materiálov a stavebnej práce. Tu vedia pomôcť online kalkulačky jednotlivých poisťovní, ktoré na základe metrov štvorcových dokážu vypočítať orientačnú hodnotu rodinného domu.