Banka alebo finančný agent? Bláznivý hypotekárny trh potrebuje skutočných odborníkov

Foto: Shutterstock

Šialené ceny nehnuteľností

Európsky výbor pre systémové riziká (ESRB) nedávno adresoval Slovensku varovanie, ktoré sa týka rizík v sektore nehnuteľností. ESRB upozornil na vysoké tempo rastu cien nehnuteľností, nadhodnotenie cien nehnuteľností, rastúcu zadlženosť domácností a rýchlo rastúce hypotéky.

Dopyt po nehnuteľnostiach neustále rastie. Nahrávajú mu nízke úrokové sadzby a úspory, ktoré domácnosti nahromadili počas lockdownov. Rast cien však zvyšuje aj riziko, že tempo nebude možné zabrzdiť. „Tempo rastu je jedným z najrýchlejších v EÚ,“ konštatuje centrálna banka.

Objavujú sa však podstatné riziká. Domácnosti svoje dlhy po čase nadmerne navyšujú. Okrem toho predlžujú lehotu splácania. „Každá druhá poskytnutá hypotéka sa bude splácať ešte aj na dôchodku, niektoré až po 70-tke,“ píše sa v Makroprudenciálnom komentári NBS.

Centrálna banka v minulosti nastavila limity na úverové štandardy, tie zatiaľ pomáhajú domácnosti chrániť pred rizikami. So znepokojením však sleduje predlžovanie splatností do dôchodkového veku. Upozorňuje, že v nevyhnutnom prípade môže dôjsť k úprave limitov.

Je lepšie poradiť sa. Ale s kým?

S ohľadom na viaceré riziká na trhu sa natíska otázka, kto nám pri snahe o kúpu bytu či rodinného domu poradí lepšie? Je vhodnejšie osloviť konkrétnu banku, ktorá je nám sympatická, ktorej služby už využívame, respektíve ktorá má práve najvýhodnejšie úverové podmienky, alebo sa máme obrátiť na finančného agenta, ktorý svojim klientom dokáže sprostredkovať celú paletu finančných produktov vrátane hypotekárnych úverov? S týmito otázkami sme sa obrátili na odborníkov, a toto sú ich názory:

„Podľa nášho názoru je pre klienta výhodnejšie riešiť svoje financovanie individuálne s bankou, ktorá vie úver prispôsobiť priamo jeho potrebám,“ vysvetľuje vcelku predvídateľne hovorkyňa Tatra banky Simona Miklošovičová. Inak však situáciu vnímajú finanční agenti. Vo svojom produktovom portfóliu majú nie jednu ale hneď niekoľko bankových ponúk, a teda pre klienta môžu vytvoriť riešenie, ktoré vyberú z mixu dostupných možností.

„Finančný sprostredkovateľ pozná podmienky nielen jednej banky, ale celého trhu. Vie pomôcť a spomedzi všetkých ponúk vybrať tú najlepšiu a nastaviť výdavky klienta tak, aby úver splatil skôr, ako je jeho konečná splatnosť,“ analyzuje situáciu riaditeľ Finančného kompasu Matej Dobiš. Navyše služby finančného agenta  klienta nič nestoja, pretože jeho odmenou je provízia od banky.

Čo vám v banke určite nepovedia

Pre výber sprostredkovateľa hovorí aj snaha o rýchle vybavenie úveru, pretože samostatný prieskum naprieč celým bankovým trhom klientovi zaberie množstvo času. Sprostredkovateľ vie byť užitočný aj pri problematickejších prípadoch.

„Maklér môže zabrániť tomu, aby sa úver spracovával v bankách, kde by vzhľadom na profil klienta alebo typ zabezpečenia hypotéky hrozilo schválenie horších podmienok, alebo dokonca zamietnutie žiadosti. To by malo negatívny vplyv na hodnotenie v úverovom registri,“ vysvetľuje riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk Eva Šablová.

Dôležitým faktorom hovoriacim pre výber finančného agenta je aj to, že v banke vám určite nepovedia, že v inej banke by ste dostali vyšší úver, lepšie úroky, nižšie poplatky, alebo že by vám uznali založenie aj „problematickej nehnuteľnosti“.

„Maklér vie objektívne lepšie vyhodnotiť možnosti úverovania aj vzhľadom na sprísnené nároky na finančnú rezervu klienta či obmedzenia ohľadom úverového stropu podľa opatrení Národnej banky Slovenska,“ dodáva E. Šablová.

Nezáväzné žiadosti

Ak už klient má nejaké úvery a plánuje dofinancovanie hypotéky alebo konsolidáciu úverov, pri chybnom rozhodnutí sa a podaní neuváženej žiadosti v jednej banke si môže zablokovať ďalšie možnosti v inej banke. Často sa stáva, že, bankový poradca poradí klientovi, aby si podal nezáväznú žiadosť o hypotéku. Cieľom je, aby mal prehľad o tom, čo môže očakávať, lenže takáto žiadosť sa zaznamenáva v úverovom registri.

Finančný agent sa preto môže javiť ako jasná voľba, no aj tam môžu byť riziká. Centrálna banka pred dvomi rokmi otvorene kritizovala poskytovanie úverov prostredníctvom sprostredkovateľov. NBS uviedla, že tie, ktoré sprostredkúvajú agenti, sú rizikovejšie, a vytkla im, že úvery sú zvyčajne v maximálnej možnej výške, čo viedlo podľa nej k vyššiemu zadlžovaniu domácností. Asociácia finančných sprostredkovateľov a finančných poradcov sa vtedy ohradila. Dosahovanie limitov je podľa nej dôsledkom lepšieho poradenstva pre konkrétneho klienta. Navyše úvery schvaľujú oddelenia riadenia rizík v bankách.

Polemika načrtla aj rozdiely medzi výberom hypotéky v banke a prostredníctvom sprostredkovateľa. Závisí od pracovníka banky alebo finančného agenta, ako dobre rozumejú prostrediu, možnostiam, a či je ich záujmom klient a jeho potreby, alebo finančný plán, ktorý musia splniť. Navyše v súčasnosti, keď si klient dokáže informácie veľmi rýchlo zistiť aj sám, sú schopnosti a odbornosť to, čo rozhoduje.

„Klienti sa pri výbere musia spoliehať na náročnosť trhu a potrebu vzdelávať sa, vďaka čomu sa profesionalita sprostredkovateľov ukazuje ako tá rozhodujúca,“ uzatvára M. Dobiš.