Anketa: Úroky hypoték neklesnú ani tak veľmi, ani tak rýchlo, ako by sme si želali

Foto: Respondenti

Ľubomír Koršňák

analytik UniCredit Bank

Rozhodnutie ECB znížiť úrokové sadzby trhy očakávali, a tak v cene peňazí už boli započítané. Rovnako tak trhy už nacenili aj ďalšie pokračovanie znižovania sadzieb. Pokles sadzieb na finančných trhoch mal však nateraz len limitovaný vplyv na klientske sadzby na Slovensku, keďže protichodne pôsobila rastúca riziková prirážka krajiny. Nízka ochota vlády ozdravovať verejné financie znížila kredibilitu Slovenska v očiach investorov. Efekt zlacňovania peňazí by v najbližších mesiacoch už síce mohol prevážiť efekt vyššej rizikovej prirážky krajiny, no pokles úrokov na hypotékach bude len pozvoľný. Väčší priestor vidíme pri kratších fixáciách, kde by sadzby mohli poklesnúť v priebehu najbližších dvoch rokov o 0,5 až 1 p. b., pri fixáciách nad 5 rokov vidím len limitovaný priestor na pokles úrokov.

Realitný trh už pravdepodobne našiel svoje dno. S miernym poklesom úrokov a rastom reálnych príjmov bude ďalej narastať dostupnosť bývania, čo by sa malo prejaviť aj na zotavení dopytu po novom bývaní. Oživenie na trhu však bude len pozvoľné a dopyt po nových hypotékach bude stále výrazne zaostávať za obdobím spred roku 2022.

Andrej Martiška

ekonomický analytik Tatra banky

Samotné prvé zníženie sadzieb zo strany ECB nemá z pohľadu hypotekárnych úverov prakticky žiadny vplyv, keďže bolo všeobecne očakávané a už je započítané v dlhých trhových sadzbách. Komunikácia ECB ohľadom ďalšej trajektórie menovej politiky bola zároveň veľmi opatrná a neviedla tak k výraznejším pohybom trhových úrokových sadzieb, či už v smere nadol, alebo nahor. Prognóza našich kolegov z Viedne však v tomto roku počíta ešte s dvoma ďalšími štvrťpercentnými zníženiami úrokových sadzieb ECB a s ďalšími štyrmi v budúcom roku. Takéto znižovanie sadzieb sa už postupne prejaví aj v sadzbách hypoték, no v akej miere, to bude závisieť najmä od vývoja slovenských verejných financií. Ich nepriaznivý vývoj môže totiž slovenskú rizikovú prirážku ďalej zvyšovať, a tým vo veľkej miere negovať pozitívne vplyvy znižovania sadzieb ECB na domáce úrokové sadzby.

Oživenie dopytu po hypotékach a následne aj realitného trhu bude však aj v prípade postupného poklesu hypotekárnych sadzieb skôr pomalé a pozvoľné, hoci mu už dnes pomáha aj zlepšujúca sa dostupnosť bývania v dôsledku rastu reálnych miezd a priaznivého vývoja cien nehnuteľností (z pohľadu kupujúceho).

Soňa Holíková

manažérka pre úvery na bývanie mBank Slovensko a Česká republika

Pokles úrokovej sadzby sa dá vnímať v krátkodobom a strednodobom horizonte. V krátkodobom je potrebné byť pri vysokých očakávaniach opatrný. Domnievam sa, že zníženie úrokovej sadzby Európskej centrálnej banky o štvrť percentuálneho bodu nebude mať žiadny zásadný vplyv na úrokové sadzby hypotekárnych úverov.

V strednodobom horizonte sa dá očakávať, že ECB bude pokračovať v postupnom znižovaní sadzieb. Dá sa preto predpokladať, že úroková sadzba hypotekárnych úverov by sa mohla pohybovať okolo troch percent, konkrétne niekde nad ňou. Nemyslím si však , že by sme sa v budúcnosti vrátili do situácie, keď budú hypotéky za jedno až dve percentá.

Michal Lehuta

makroanalytik VÚB banka

Ceny hypoték sa vo všeobecnosti neodvíjajú od krátkodobých, dvojtýždňových úrokových sadzieb Európskej centrálnej banky, pretože úvery na bývanie sa u nás zvyknú fixovať na rok, tri, päť alebo aj dlhšie obdobie. Preto sa vo svojich očakávaniach pozeráme skôr na prognózy dlhodobejších benčmarkov, ako sú úrokové swapy a štátne dlhopisy. Dlhodobé úrokové sadzby na finančných trhoch pritom už znižovanie sadzieb ECB vo svojich cenách započítavajú. Prognózy našich kolegov z Intesa Sanpaolo počítajú s poklesom požadovaných výnosov 5-ročných úrokových swapov od júna do konca roka 2024 o 0,4 p. b., a potom s ich opätovným rastom.

Podobne aj pri nemeckých 10-ročných dlhopisoch očakávame najprv pokles výnosu o 0,35 p. b. do konca roka, a potom jeho ďalší rast. To znamená, že aj keď k miernemu poklesu hypotekárnych sadzieb v najbližších mesiacoch môže dôjsť, určite by nemal byť taký výrazný ako znižovanie sadzieb ECB, keď do konca roka očakávame o 0,75 p. b. a v prvom polroku 2025 ešte o rovnakú sumu. Výraznejší pokles úrokov by nastal azda len v prípade, ak by sa hospodárska situácia v Európe v budúcnosti výrazne zhoršila, čo v našom základnom scenári neočakávame.

Eva Šablová

riaditeľka pre úvery spoločnosti FinGO.sk

Zmeny úrokových sadzieb po úprave kľúčovej sadzby Európskej centrálnej banky (ECB) v komerčných bankách nenastali a ani sa ich okamžitý pokles neočakáva. Banky hovoria, že toto zníženie kľúčovej úrokovej sadzby ECB už mali započítané v súčasných úrokoch. Ich ďalší vývoj bude závisieť od makroekonomických čísel a od vývoja rizikovej prirážky Slovenska. Národná banka Slovenska (NBS) očakáva, že do roku 2026 klesnú sadzby hypoték na Slovensku len o pár desatín percenta. Môže trvať roky, kým sa sadzby ustália na úrovni okolo 3 %.

V poslednom období evidujeme medzi našimi klientmi mierne zvýšený záujem o hypotekárne úvery. Dôvodom je stabilizácia úrokových sadzieb. Ľudia už zrejme definitívne stratili očakávania, že úroky sa v krátkom období budú výrazne znižovať, a preto tí, ktorí potrebujú riešiť bývanie, už nečakajú. Taktiež k tomu prispela aj stabilizácia cien na realitnom trhu. Samozrejme, znižovanie hypotekárnych úrokov by malo pozitívny efekt na celý realitný trh.

Marián Búlik

finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko

Za bežných okolností by sa už od jesene 2023 začalo prejavovať očakávané znižovanie úrokových sadzieb ECB na nižšom úročení hypoték, a to podobne, ako sme to videli v ďalších štátoch eurozóny. Zlý stav verejných financií však odvtedy ďalej predražoval štátne dlhopisy, a tým tlačil aj na zvyšovanie úrokov hypoték. Kedy začnú plošne klesať sadzby hypoték, má v rukách do veľkej miery vláda. Keďže už v roku 2025 by pod hrozbou sankcií EÚ mala ušetriť 1,4 miliardy eur, predpokladám, že uvidíme kombináciu zvyšovania príjmov aj úspor vo výdavkoch, čím by úročenie štátnych dlhopisov mohlo začať klesať.

Do konca tohto roka však nepredpokladám plošný pokles úročenia hypoték, prípadne len vo veľmi malej miere. Realistickejší je začiatok poklesu sadzieb skôr v priebehu budúceho roka. Pri priaznivom scenári by sme sa o 2 až 3 roky mohli dostať k úročeniu nových hypoték na úrovni 3 až 3,5 %. Isté oživenie hypotekárneho trhu však kvôli odloženým nákupom predovšetkým mladých ľudí a ich potrebe bývať príde určite skôr.